La VEFA : Les garanties sur la qualité de votre bien immobilier
Rassurez-vous. La construction d’un immeuble neuf fait l’objet d’un suivi en phase de chantier par un maître d’oeuvre d’exécution et par un contrôleur technique. Ils ont pour mission d’assurer le respect des règles de l’art et des normes de construction.
La garantie décennale et l’assurance DO
En cas de désordres graves, des garanties légales existent pour régler ces difficultés le plus rapidement possible. Le vendeur en état futur d’achèvement est tenu, sous peine de sanctions pénales, de souscrire une assurance dommages-ouvrages (DO), ayant pour objet de préfinancer les travaux nécessaires à la réparation des désordres graves, relevant de la garantie décennale, c'est-à-dire de nature à porter atteinte à la solidité ou à la destination de l’immeuble, qui surviennent dans un délai de 10 ans suivant la réception de l’immeuble.
Encadrée dans des délais fixés par la loi, l’assurance DO vise à remédier au plus vite aux désordres graves, indépendamment du règlement des litiges entre les intervenants à l’acte de construire (architecte, entreprise, vendeur...)
En cas de désordres moins importants, d’autres garanties peuvent être mobilisées :
— la garantie de bon fonctionnement
Cette garantie couvre les éventuels dysfonctionnements d’éléments d’équipements (porte automatique du parking, volets roulants…) de l’immeuble pendant une période de deux ans suivant la réception des travaux.
— la garantie des vices et non-conformités apparents
Lors de la livraison et pendant un délai d’un mois suivant l’entrée dans les lieux, l’acquéreur peut notifier au vendeur des non-conformités ou vices apparents, c’est-à-dire ceux qui peuvent être décelés par un novice.
Pour mémoire, un vice consiste en une malfaçon, la méconnaissance des règles de l’art, alors qu’une non-conformité consiste en une non-façon, les travaux exécutés ne correspondent pas au bien décrit dans les documents contractuels. Le délai dans lequel ces malfaçons ou non-façons doivent être réparées n’est pas encadré par loi. Mais parallèlement à cette garantie, le vendeur peut actionner la garantie de parfait achèvement des entreprises qui ont effectué les travaux. Cette garantie est valable pendant une période d’un an suivant la réception des travaux, qui est une date distincte et décalée dans le temps de cette de la livraison, ce qui peut expliquer parfois un temps plus ou moins important pour lever ces réserves.
La levée des réserves de livraison
Juridiquement, le délai de levée des réserves n’est pas encadré par la Loi. En pratique, un délai peut
être prévu, en particulier pour les programmes certifiés NF Habitat pour lesquels le vendeur s’engage à lever les réserves dans un délai qu’impose la certification.
Enfin, de plus en plus de vendeurs proposent aux acquéreurs une visite de prélivraison, qui leur permet de s’assurer de la conformité du bien aux prévisions du contrat et de déceler d’éventuelles non-conformités, auxquelles il pourra être remédié avant la livraison, pour une remise de clés en toute sérénité !
— la garantie de contenance :
En cas de déficit de surface de plus de 5% (1/20e), l’acquéreur peut engager une action en diminution du prix à l’encontre du vendeur, comme le prévoit le code civil1. Attention ! Selon la rédaction de l’acte de vente,
la différence de surface est appréciée sur l’ensemble du local et non pièce par pièce.
1 – Art. 1619 et 1622
