Ensembles immobiliers et permis de construire distincts : le Conseil d’Etat confirme sa jurisprudence

De jurisprudence constante, si une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire, il est admis que, lorsque l'ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d'intervention de plusieurs maîtres d'ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés (voir arrêt de principe : CE, 17 juill. 2009, N° 301615).
En outre, lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l'une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l'autre, au regard de considérations d'ordre technique ou économique et non au regard des règles d'urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique. C’est sur ce dernier fondement que le Conseil d’Etat a censuré les juges du fond qui s’étaient fondés sur des éléments techniques pour caractériser un lien fonctionnel entre des constructions distinctes pour en déduire qu'elles constituaient un ensemble immobilier unique devant en principe faire l'objet d'un seul permis de construire (CE, 28 déc. 2018, N°413955).

En l’espèce, les deux projets étaient situés sur deux terrains contigus, desservis par une même voie d'entrée et de circulation interne, bénéficiaient d'une même rampe d'accès à leurs parcs de stationnement respectifs et partageaient les mêmes réseaux d'eau, d'électricité, de fibre optique et de gaz, ainsi que l'éclairage collectif et d'autres équipements annexes tels qu'un poteau incendie, des boîtes aux lettres et un local de stockage de conteneurs à déchets, relevaient de deux maîtres d'ouvrage distincts et présentaient une même conception architecturale.

Par cette décision, le Conseil d’Etat continue la construction jurisprudentielle par défaut de la notion d’ensemble immobilier.
A propos de l’instruction de ces projets, rappelons que le Conseil d’Etat est venu préciser que la conformité de chaque construction « aux règles d’urbanisme est appréciée par l’autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment » (CE, 28 déc. 2017, n° 406782 ).