Maires et promoteurs : pour un partenariat gagnant-gagnant au service des habitants

Politiques du logement: faut-il donner plus de pouvoirs aux maires ?

De toutes les politiques publiques, celle du logement est probablement celle dans laquelle la décentralisation est la plus poussée, et la plus effective, ce qui est cohérent avec le fait que les mieux à même de connaître un territoire et de le faire sont évidemment ceux qui l’habitent. Dans tous les autres domaines de compétences, les moyens des élus, qu’ils soient juridiques ou financiers, sont encadrés, contrôlés, régulés. Mais dans le logement, les maires ont gardé cet attribut essentiel de la souveraineté locale qu’est le permis de construire, qui décline un plan local d’urbanisme sur lequel ils ont aussi largement la main.

Le fait que la définition de l’usage des sols soit communale ou intercommunale, en définitive, importe peu tant qu’elle reste locale. Pour autant, il n’est pas illégitime de réfléchir sur les conditions dans lesquelles cette compétence s’exerce, à deux égards :

Les opérateurs privés sont directement touchés par des formes de surenchères sur la réglementation nationale de la part des collectivités (dans les PLU, les chartes, les cahiers des charges des aménageurs etc.) en termes de choix de matériaux, de stationnements, de performance thermique, de mixité, d’accessibilité, de réversibilité ou de verdissement. Il faut que les élus soient conscients que ces surenchères nuisent aux prix de sortie des logements. Une meilleure concertation des acteurs en amont limiterait sans doute des excès préjudiciables, in fine, pour les ménages.
Décentraliser ne signifie pas que l’Etat renonce à toute régulation. Mais pour construire un équilibre différent de la décentralisation de la politique du logement, garant d’une dynamique de construction mieux acceptée, deux écueils doivent être évités :

Pas de solutions uniformes, pour toutes les communes : chaque territoire a son histoire, son identité, sa dynamique, il faut savoir en tenir compte ;
Pas de solutions uniquement contraignantes (obligations de faire, transferts de compétences à l’Etat ou à l’intercommunalité, etc.) sans accompagnement incitatif (aide aux maires bâtisseurs-densificateurs alimentée par la TVA immobilière ou par les DMTO, soutiens en ingénierie etc.).

Zonage

Le gouvernement envisage de transférer la gestion des aides au parc privé (PTZ et Pinel en particulier), à tout le moins leur zonage sur un maillage plus fin que le zonage A, B, C actuel. Cette inflexion majeure ne serait pas sans risque : elle servirait les projets des maires bâtisseurs mais aussi, en sens inverse, des maires malthusiens. Mal calibré, cet outil pourrait devenir un facteur de complexité alors que notre système de soutien doit rester compatible avec une production de masse (chaque année en France, entre 200 000 et 250 000 logements collectifs sont produits).

Construction de logements : stop ou encore ?

On constate dans les PLU et les PLH des métropoles la tentation d’une « pause », à tout le moins d’un ralentissement de la construction. Le discours s’installe ainsi peu à peu sur le besoin de rénover plutôt que de construire. S’il est stimulant parce qu’il invite à réexaminer nos choix collectifs et nos pratiques, il est aussi porteur de risques, par son caractère trop univoque et par sa méconnaissance de la diversité des attentes et des capacités à faire des français. En réalité, il faut à la fois construire et rénover, dans un équilibre qui varie d’un territoire et d’un marché à l’autre.

Les besoins de nouveaux logements ne se démentent pas : la population se polarise naturellement dans les métropoles où se situe une grande part de l’activité économique et où l’offre de logements reste insuffisante alors que la taille des ménages continue de diminuer sous l’effet du vieillissement, des divorces et des décohabitations. Si la production de logements neufs ralentit depuis 2017 (- 40 000 logements collectifs autorisés en rythme annuel, baisse des mises en vente de logements neufs de 25 % entre 2018 et 2019) ce n’est pas faute de demande, mais d’offre.

Il y a toujours autant de français désireux de trouver une offre abordable et de qualité en ville. C’est pour eux qu’il est nécessaire de renouer avec les rythmes de production de 2016 et 2017. S’il n’est pas sûr que la construction fasse baisser les prix des logements, il est certain que le ralentissement de la construction les fait monter.

Pour cela, il faut que les maires continuent de croire à l’urbanité : nous avons toujours besoin de projets urbains ambitieux, et nous avons un travail à faire ensemble pour rendre la ville dense agréable à vivre et compatible avec les enjeux climatiques.

Mais chaque territoire a aussi sa vérité : nous avons besoin de métropoles dynamiques ET de villes moyennes revivifiées.

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Comment faire baisser les prix des logements ?

Pour faire baisser les prix, il n’y a pas de solution autoritaire, comme le plafonnement des prix de vente par les collectivités locales (qui n’ont pour effet que le renchérissement des autres logements, par effet de péréquation), ni de solution miracle, comme les OFS qui, pour utiles qu’ils soient, ne pourront pas couvrir tout le territoire.

La réponse réside dans un éventail de solutions pragmatiques : moins de surenchère dans les caractéristiques des logements, plus de densité et plus d’intelligence collective. Deux axes au moins méritent d’être approfondis : les outils de démembrement du foncier et du bâti, notamment à l’oeuvre dans les OFS, et une meilleure association des collectivités locales à la plus-value foncière via la fiscalité.

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Selon l’Observatoire FPI, mi-2019, le prix moyen France entière atteignait 4460 €/m² hors parking, en hausse de près de 5 % depuis 2018 (voir notre dossier de presse page 15). Les logements neufs mis sur le marché sont chers, alors même que les promoteurs n’ont aucun intérêt à cette gentrification qui réduit leur clientèle potentielle. Il faut d’abord éviter d’accentuer l’effet de rareté. Pour cela, il faut évidemment continuer de construire, mais le développement de l’offre ne suffira pas.