Reconstruire la ville de demain

Agir vite, simplifier normes et procédures, adapter les règles existantes : un manifeste pour un immobilier désirable, durable et abordable

Les professionnels des filières de l’immobilier, de la construction et de la fabrication de la ville (Afilog, Aspim, CNCC, FEI, FFB, FPI, IFPimm) proposent une approche volontariste pour répondre aux besoins immobiliers des Français.

• Construire, rénover et repenser les bâtiments qui constituent le quotidien des Français est au coeur des préoccupations des différentes filières de la construction et de l’immobilier.
• Répondre aux besoins immobiliers est une priorité sociétale, environnementale et économique.
• Apporter des solutions, c’est permettre de générer satisfaction et bien-être pour les utilisateurs, de favoriser l’innovation durable et de stimuler la croissance.
• Sept fédérations et associations, acteurs de la filière immobilière (Afilog, Aspim, CNCC, FEI, FFB, FPI, IFPimm) proposent une approche novatrice afin de placer l’immobilier et la fabrication de la ville au coeur du débat et de l’action publique dans cette nouvelle mandature qui s’ouvre

Ce manifeste reflète la mobilisation de tout un écosystème composé de professionnels dont la fonction est de répondre aux besoins variés des usagers des territoires (habitants de toutes générations, salariés, artisans, commerçants, industriels, touristes,…) à travers la rénovation et la construction de logements, de résidences gérées, de commerces, de bureaux, usines, ateliers et entrepôts adaptés à leurs objectifs, leurs aspirations et leurs contraintes, tout en offrant une résilience environnementale aux standards les plus élevés, en favorisant une nouvelle mixité d’usages et en soutenant la sobriété foncière.

Pour pouvoir répondre à l’ensemble des besoins d’aujourd’hui et de demain, la filière immobilière recommande à travers ce manifeste une approche volontariste combinant trois principes élémentaires pour l’action : agir à court terme, simplifier à tous les niveaux et adapter les règles existantes avec un objectif d’accélération et de croissance de la rénovation et de la production immobilière.

 

Agir vite

Pour ces signataires, le constat est sans appel : changements des usages, des modes de vie et de travail, évolutions technologiques, enjeux de la sobriété imposent un rythme accéléré. Le défi est ambitieux et il y a donc urgence à agir.

En effet, le temps de latence de l’immobilier est une réalité, l’impulsion de l’Etat et les mesures de relance de l’Immobilier, à travers notamment la simplification et l’adaptation des règles existantes doivent donc s’inscrire dans le temps court pour produire des effets tangibles dans le moyen terme.

Dans l’esprit de la mobilisation réussie des pouvoirs publics pour la reconstruction de Notre-Dame1 ou de la préparation des Jeux Olympiques en 20242, il paraît nécessaire que des mesures similaires soient prises dès le début du quinquennat pour répondre à cette urgence et consacrer une vision ambitieuse
avec un objectif de mise en oeuvre accélérée.

Par ailleurs, pour compléter ces initiatives, la filière propose de mettre en oeuvre, au-delà de ces premières mesures, des expérimentations, voire des dispositifs temporaires, de nature à accélérer la rénovation et la production immobilière nécessaire tout en optimisant, pour tous, le rapport coût / bénéfice.

 

Simplifier, à tous les niveaux

La complexité de la matière immobilière, des normes toujours plus nombreuses et les différents niveaux de décisions publiques freinent l’adaptation nécessaire du parc immobilier aux besoins des Français.
Deux initiatives, simples mais préalables, permettraient d’améliorer cette situation.

D’une part, la filière recommande un moratoire concernant la création de nouvelles normes et procédures. Usagers, professionnels et collectivités locales doivent d’abord s’attacher à pleinement intégrer et mettre en oeuvre les plus récentes réformes (Loi Elan, Loi Climat et Résilience…), sans les
réinterpréter ou les surtransposer.

D’autre part, les signataires réaffirment la nécessité qu’au sein du grand Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, les enjeux de la construction durable et de l’aménagement des territoires et plus largement de l’immobilier soient pris en charge et soutenus politiquement pour
assurer la nécessaire impulsion d’une action publique coordonnée et ambitieuse.

De cette impulsion doit aussi découler une nouvelle dynamique, venant renforcer la coordination entre les différents décideurs publics, tant au niveau local, notamment entre les services municipaux d’urbanisme et les préfectures, qu’entre les différents services de l’Etat eux-mêmes.

 

Adapter les règles existantes avec un objectif d’accélération et de croissance de la rénovation et de la production

De nombreuses dispositions législatives et réglementaires existent et ont vocation à répondre aux besoins immobiliers des Français (loi SRU, programme Action Coeur de Ville, programme national de renouvellement urbain, transformation de bureaux en logements, fonds friches etc.). Les huit fédérations
et associations signataires de ce manifeste proposent, en concertation avec l’ensemble des parties prenantes, un principe d’adaptation, à la marge, de certains de ces dispositifs existants afin de les rendre plus efficaces pour accélérer à la fois la rénovation et la production d’immeubles, ainsi que la création de nouveaux quartiers.

Plusieurs fédérations et associations signataires ont d’ores et déjà émis pour leur compte des propositions dans ce sens au cours des derniers mois.
Par exemple, il pourrait être opportun d’inclure, temporairement, la création de logements intermédiaires (LLI et Pinel) dans le ratio de l’article 55 de la Loi SRU, qui ne concerne aujourd’hui que le secteur social. Cette mesure est de nature à créer un choc d’offre de logements locatifs abordables, d’autant que son financement est disponible à travers l’investissement des particuliers, l’implication des investisseurs institutionnels en direct ou via des véhicules dédiés (SCPI, OPCI, etc.).

D’autres secteurs pourraient également être dynamisés par l’adaptation de règles existantes. Des ajustements réglementaires pourraient ainsi accélérer la création de locaux industriels et logistiques permettant de contribuer à l’objectif de réindustrialisation de la France. Il en est de même dans le domaine de l’immobilier commercial, en ciblant particulièrement les zones d’entrée de ville et les équipements de périphérie qui pourraient ainsi se réinventer et inclure une offre de locaux mixtes (logement, services publics, santé, éducation, etc.), sobres en foncier et contribuant à la mixité d’usage recherchée par les ménages et les entreprises. Cette même logique d’adaptation serait pertinente pour la transformation de bureaux ou d’hôtels en logement.

Dans tous ces domaines, l’épargne des ménages, les capacités d’investissement des institutionnels et le système bancaire sont mobilisables pour accompagner cette fabrication d’une ville plus désirable, durable et abordable.

Pour concrétiser cette approche volontariste d’accélération et de croissance de la rénovation et de la construction de logements, de bureaux, d’entrepôts logistiques et de commerces, et pour répondre aux enjeux de la transition écologique, les différents acteurs des filières de l’immobilier, de la construction et de la fabrication de la ville, se mettent donc à la disposition des pouvoirs publics afin d’ouvrir dès le début de cette nouvelle mandature, des échanges sur la mise en oeuvre urgente des principes de ce manifeste.

1 Loi 2019-803 du 29 juillet 2019
2 Loi 2018-202 du 26 mars 2018