Rapport Lagleize sur le foncier : des réponses ambitieuses aux besoins de logements, une vigilance nécessaire dans la mise en œuvre
Le député de Haute Garonne Jean-Luc Lagleize a rendu public le rapport rédigé à la demande du Gouvernement sur « la maîtrise du coût du foncier dans les opérations de construction ». Ce document, très riche et nourri de consultations approfondies avec les élus locaux et les professionnels, marque une étape importante dans la réflexion sur la maîtrise du coût du foncier, et indirectement sur le logement abordable. Pour que le nouveau système qui se dessine soit acceptable, il faudra que les avancées au bénéfice des élus locaux soient équilibrées par des avancées au bénéfice des opérateurs privés, pour éviter les travers d’un interventionnisme trop poussé. Chacune des parties prenantes de la question foncière trouve dans les 50 propositions des réponses à ses propres enjeux : collectivités locales, maîtres d’ouvrage publics et privés, aménageurs, EPF – y compris l’Etat, premier concerné par la fin des mises aux enchères du foncier public.
Les élus locaux responsabilisés
Le rapport met particulièrement en avant la responsabilité des élus locaux (via par exemple l’idée d’un constat de carence dans les communes malthusiennes, la cristallisation des caractéristiques d’un permis de construire ou le renforcement du lien entre PLU et PLH), en même temps qu’il met à leur disposition un ensemble d’outils permettant d’activer une politique foncière locale (observatoires et organismes fonciers, notamment), et des ressources (PVI, prime à la densité). Certaines mesures vont loin dans l’interventionnisme des collectivités locales, comme la définition de plafonds de prix de vente dans les PLU, et ne seront acceptables par les opérateurs privés que dans un donnant-donnant où davantage de possibilités de construire et de densifier leur seront également ouvertes.
La densité encouragée
La pression monte pour faire du « zéro artificialisation nette » (ZAN) un objectif contraignant, mais il ne sera soutenable dans la durée que si parallèlement la densité urbaine si difficile à mettre en œuvre aujourd’hui, est réellement encouragée. Le rapport s’y emploie par la proposition d’une aide aux « maires densificateurs », l’encouragement de la surélévation ou de la mutation des friches et des possibilités simplifiées de dépassement de la constructibilité des PLU.
Des leviers fiscaux puissants
Le rapport traite à la fois l’amont, avec une profonde transformation de la fiscalité des plus-values foncières propre à décourager la rétention, et l’aval, avec une bonne compréhension des attentes des investisseurs tant particuliers (Pinel et IFI) qu’institutionnels. Les nouveaux plafonds du Pinel évoqués dans le rapport font toutefois partie des nombreux points sur lesquels les échanges restent nécessaires.
La généralisation de la dissociation foncier-bâti
Le rapport propose de généraliser la logique des OFS au-delà de l’accession sociale, par la création d’offices fonciers « libres ». Cette orientation va dans le bon sens, mais avec un point de vigilance : les OFL ne pourraient avoir qu’un statut public ou semi-public, quand les OFS peuvent aussi être créés par des opérateurs privés sans but lucratif. Ce retour en arrière marque une forme de défiance à l’égard du secteur privé qui s’expliquerait mal à l’heure où la contribution de tous est la bienvenue.
La balle est désormais dans le camp du Gouvernement et du Parlement pour transformer l’essai et traduire dans les faits un ensemble de mesures à même de créer les conditions d’un véritable « choc d’offre ». La FPI sera très attentive à ce que les mesures prises n’altèrent pas l’équilibre global que le rapport dessine entre l’interventionnisme des collectivités locales et la plus grande capacité de faire des opérateurs privés.
Pour Alexandra François-Cuxac, Présidente de la FPI France :
"Le rapport Lagleize a les défauts de ses qualités : nourri des échanges avec toutes les parties prenantes, il foisonne de propositions intéressantes, souvent ambitieuses, mais dont beaucoup restent à préciser dans les travaux à venir. Certaines vont dans le sens de la régulation, d’autres dans celui de la liberté. L’objectif de mettre le foncier au service de la politique du logement ne pourra être atteint que si cet esprit de compromis perdure dans les textes législatifs à venir."
A propos de la Fédération des Promoteurs Immobiliers
La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) est l’unique instance professionnelle représentant les promoteurs immobiliers du secteur privé en France, dont elle négocie les accords de branche. Le chiffre d’affaires de la promotion privée s’élève à 41,9 milliards d’euros, elle emploie 32 300 personnes (données rapport de branche 2018). La FPI rassemble 630 sociétés de promotion adhérentes via 18 chambres régionales, en métropole et outre‐mer. Interlocuteur privilégié des pouvoirs publics sur la production immobilière (logement, immobilier d’entreprise et résidences services), la FPI promeut les intérêts de la profession. Dans cette optique, elle échange avec l’ensemble des acteurs du secteur de l’immobilier et participe activement à l’élaboration des textes législatifs et réglementaires.
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La FPI est présidée par Alexandra François-Cuxac depuis 2015.
