Marché des logements collectifs neufs : un retour à la normale pour les réservations en 2021 sur la Métropole grenobloise.

Un constat : il est urgent de renouveler l’offre disponible pour répondre à la demande future qui est de plus en plus forte et croissante.

2021, une année « classique »

L’année 2021 s’achève avec 1 170 réservations (+28%). 2021 redevient une année « normale » par rapport à 2020 qui a subi la crise de la covid-19 avec ses confinements successifs et les couvre-feux.

Pour mémoire, depuis 2015, les réservations ont en effet toujours dépassé la barre des 1 000 logements par an (plus haut sur 10 ans : 1 724 ventes en 2010).

« Nous sommes donc dans une année classique. A titre de comparaison entre 2 années dites normales, à savoir 2019 et 2021, il y a eu une augmentation de +17% » indique Vincent Davy.

 Les principaux indicateurs sont les suivants :

• les loyers ont légèrement augmenté (11€/m² sur la Métropole soit +2%). Pour mémoire, les prix de 2017 à 2020 sont restés stables à 10,80€/m² dans la Métropole ;
• les prix des logements neufs augmentent une nouvelle fois (+3% en 2021), après avoir également augmenté de +3% en 2020 ;
• la demande se maintient grâce aux résidences principales qui occupent presque 2/3 des ventes et constituent le socle de la clientèle grenobloise. Le nombre d’investisseurs en Pinel représente 37% du secteur marchand. Il est à rappeler le refus par le Gouvernement de mettre en place le plafonnement des loyers. Cela va dans le bon sens car les loyers ne présentent aucun signe inflationniste ;
• la part des logements abordables vendus en TVA réduite ou en accession sociale est toujours importante sur la Métropole car elle représente 21% des réservations ;
• la Métropole grenobloise est un marché qui a bien rebondi à l’issue de l’année 2020. Elle reste un marché attractif compte tenu de la filière technologique, industrielle, informatique, de la recherche, etc.

Des prix en légère hausse : +3%

Les prix dans le neuf ont légèrement augmenté de +3% en 2021. Le prix moyen s’élève à 3 730€ TTC/m² hors stationnement. Cette augmentation est due à l’inflation, à la pénurie des matériaux et à la hausse de leurs coûts (entre +4 et +17% selon les matériaux employés).

Une diminution des mises en vente

Si le nombre de logements mis en vente est reparti à la hausse en 2021 avec 1 051 logements (+16%), ce nombre est à relativiser puisque :

• d’une part en 2020, il avait subi une baisse (-17%) ;
• d’autre part, par comparaison entre 2 années « normales » (2019 et 2021), il a diminué de -4%.

Par ailleurs, ce nombre de logements mis en vente pour l’année 2021 de 1 051 logements est « standard ». En effet, depuis 2007, chaque année, de 900 à 1 200 logements étaient mis en vente.

Baisse de près de 10% de l’offre disponible

L’offre disponible à fin décembre 2021 est de 1 265 logements à la vente, et est plus importante que le nombre de réservations de l’année. La baisse constatée est de -9% sur 12 mois, qui est la même baisse lorsque l’on compare 2 années « normales » (2019 et 2021).

Le DPE (Durée Prospective d’Ecoulement) est inférieur à 15 mois (13 mois d’écoulement théorique).

D’une manière générale, il est constaté que les logements se vendent rapidement et qu’il est urgent de renouveler l’offre disponible pour répondre à la demande future.

 

Près de 40% des logements sociaux produits par la promotion privée

Les promoteurs immobiliers réalisent près de 40% des logements sociaux produits en 2020 sur la Métropole grenobloise. Il semble que 2021 soit dans la même tendance.  

Sans la production des promoteurs, les objectifs de réalisation de logements sociaux seraient impossibles à atteindre.

Les perspectives pour 2022

Vincent Davy conclut cet observatoire par l’analyse suivante :

«  Nous constatons une baisse significative de délivrance des permis de construire au cours des années 2020 et 2021 qui vont se faire ressentir en 2022. Les programmes qui débutent sont le résultat du travail réalisé 1,5 voire 2 ans avant. Nous risquons de faire face à un vrai trou d’air en 2022, avec une raréfaction de l’offre. Il faut surveiller :

- la possibilité de nos clients à obtenir des prêts car si le logement est leur principale préoccupation et que les taux sont encore faibles, les obtentions des prêts sont plus difficiles à obtenir et la durée de remboursement est plus longue qu’avant ;

-  l’augmentation des taux qui serait prévue en 2022 ;

-  la répercussion financière de la pénurie des matériaux et leurs hausses des coûts ainsi que la RE2020 qui devraient faire augmenter les coûts de la construction de +5 à +10%.

Le marché de la Métropole grenobloise reste attractif (notamment grâce aux grandes entreprises, au Polygone scientifique, etc.) et sera encore plus dynamisé par les projets d’arrivée du RER ferroviaire et l’extension du TRAM ». 

 

A propos de la FPI Alpes

La Fédération des promoteurs immobiliers des Alpes est adhérente de la FPI nationale, qui est la plus importante organisation professionnelle représentant les promoteurs du secteur privé. Comprenant 48 membres et couvrant 5 départements (Drôme, Isère, Savoie, Haute-Savoie et les Hautes-Alpes), la FPI Alpes est un acteur majeur sur l’Arc Alpin. Son activité se concentre essentiellement autour des logements collectifs neufs et des résidences de services. Elle est reconnue comme l’interlocuteur privilégié de l’écosystème immobilier, et notamment des pouvoirs publics locaux pour améliorer la qualité de l’habitat, les conditions de logement, la productivité, maîtriser les prix de revient, et d’un point de vue plus générique, favoriser la production de logements collectifs pour répondre aux besoins variés du plus grand nombre de concitoyens.