Logements collectifs neufs sur le Genevois français : un marché tendu mais qui reste correct

Comme chaque année, la Fédération des promoteurs immobiliers des Alpes dévoile les chiffres clefs et les tendances observées concernant le marché du logement collectif neuf sur le Genevois français. Vincent Davy, nouveau président de la FPI Alpes depuis le 14 décembre 2021, livre son analyse*.

* Acteur incontournable de l’Arc Alpin, la Fédération des promoteurs immobiliers des Alpes a développé son propre outil de suivi de la conjoncture du marché local des logements collectifs neufs. Cet observatoire est alimenté par les données des adhérents du CecimObs, complété par une enquête auprès des non-adhérents pour garantir une exhaustivité des chiffres et délivrer une analyse complète.

 

2021 : une baisse globale des réservations à l’unité

En 2021, l’activité totale des réservations représente au total 2 698 réservations décomposées comme suit :

• 2 061 réservations à l’unité (faites pour chaque client) soit une hausse de +38%. Il est à noter que ce nombre reste inférieur à celui de 2019 (-7%) ;

• 394 ventes en blocs faites aux bailleurs sociaux (en augmentation de +12% par rapport à 2020) ;
•  99 ventes en blocs faites aux institutionnels ;
•  144 ventes en blocs au titre de logements intermédiaires.

 

L’analyse de chacun des 4 marchés du Genevois français montre cependant quelques écarts :

- le 1^er marché du Genevois français, en matière de volume de réservations, est à nouveau le marché du Chablais (43%). C’est le 1^er marché  depuis plus de cinq ans avec 887 réservations en 2021 ;

- le marché du Pays de Gex représente 23% du marché avec 474 réservations en 2021 ;

- le marché d’Annemasse Agglo représente 22% du marché avec 453 réservations en 2021 ;

- le marché du Sud Genevois reste très en retrait puisqu’il représente 12% du marché avec 247 réservations en 2021.

 

La demande est portée principalement par les acquéreurs de résidences principales, qui occupent 62% du secteur marchand.

Le nombre d’investisseurs PINEL reste stable sur 4 ans avec une proportion, en 2021, de 38%. Elle est plus élevée que sur les autres agglomérations de la Haute-Savoie qui n’ont aucune commune classée en zone A, contrairement au Genevois français.

La part des logements abordables vendus en TVA réduite ou en accession sociale est faible (67 logements en 2021), tous dispositifs confondus (Zones ANRU, accession sociale ou aidée), ce qui représente 3% des réservations.

A noter : le PLU d’Annemasse, qui demande 10% de logements abordables dans certains secteurs de la ville, est très pénalisant : il impose en effet 40% de T3 et 35% de T4, avec des surfaces minimums.

 

 

Un prix moyen en augmentation

Les prix avaient dépassé la barre symbolique des 4 500€ TTC par m² en 2018. Le prix moyen /m² fin 2021 est de 5 060€ TTC (TVA normale / hors stationnement), en augmentation de 3% sur un an.

Les prix connaissent cependant de fortes disparités selon les secteurs géographiques :

• le marché du Chablais connaît une hausse de +4% en 2021. Le prix moyen est de : 5 010€ TTC /m² ;

• le marché du Pays de Gex connaît un prix quasi constant en 2021 : 5 406€ TTC/m² ;

• le marché d’Annemasse Agglo connaît une hausse de +6% en 2021 : 4 833€ TTC/m² ;

• le marché du Sud Genevois connaît une hausse de +9% en 2021 : 4 961€ TTC/m².

 

 

Une baisse globale des mises en vente

Globalement, si les mises en vente ont augmenté en 2021 (+29%) pour atteindre 2 077 logements, ce chiffre est à relativiser puisqu’en comparant deux années « normales », les mises en vente chutent en réalité de -2%. L’analyse de chacun des 4 secteurs géographiques montre des situations différentes :

• le marché du Chablais augmente (+46%) avec 904 logements mis en vente en 2021. Si on compare deux années « normales » (2019 et 2021) on constate une hausse de + 15% ;

• le marché du Pays de Gex diminue (-20%) avec 398 logements mis en vente en 2021. Si on compare deux années « normales » (2019 et 2021) on constate une baisse de -38% ;

• le marché d’Annemasse Agglo augmente (+44%) avec 500 logements mis en vente en 2021. Si on compare deux années « normales » (2019 et 2021) on constate une hausse de + 16% ;

• le marché du Sud Genevois augmente (+92%) avec 275 logements mis en vente en 2021. Si on compare deux années « normales » (2019 et 2021) on constate une hausse de +11%.

 

Une offre disponible globale en légère augmentation

L’offre disponible à la vente augmente légèrement (+1%) avec 2 105 logements. Si on étudie les 4 marchés, on constate que :

• pour le marché du Pays de Gex, l’offre diminue de -14% en 2021, avec 525 logements. Si on compare deux années « normales » (2019 et 2021) on constate une baisse de -10%. L’offre disponible (525 logements) est supérieure aux réservations (474 logements) ;

• pour le marché d’Annemasse Agglo, l’offre augmente de +8% en 2021, avec 549 logements. Si on compare deux années « normales » (2019 et 2021) on constate une augmentation de +10%. L’offre disponible (549 logements) est supérieure aux réservations (453 logements) ;

• pour le marché du Chablais, l’offre augmente de +3% en 2021, avec 777 logements. Si on compare deux années « normales » (2019 et 2021) on constate une augmentation de +10%. L’offre disponible (777 logements) est inférieure aux réservations (887 logements) ;

• pour le marché du Sud Genevois, l’offre augmente de + 15%, avec 254 logements. Si on compare deux années « normales » (2019 et 2021) on constate une augmentation de +38%. L’offre disponible (254 logements) est quasi identique aux réservations (247 logements).

Le DPE (Durée Prospective d’Ecoulement) est à 12,3 mois. Il est inférieur aux 15 mois théoriques, ce qui est le signe que le marché est tendu, mais correct.

 

 

+12% pour la vente aux bailleurs sociaux

Les ventes aux bailleurs sociaux augmentent de +12% avec 394 logements. Elles représentent 15% de l’activité des promoteurs. Sans la production des promoteurs, les objectifs de réalisation de logements sociaux seraient impossibles à atteindre.

 

 

Les perspectives pour 2022

Vincent Davy conclut cet observatoire par l’analyse suivante :

 

A propos de la FPI Alpes
 

La Fédération des promoteurs immobiliers des Alpes est adhérente de la FPI nationale, qui est la plus importante organisation professionnelle représentant les promoteurs du secteur privé. Comprenant 48 membres et couvrant 5 départements (Drôme, Isère, Savoie, Haute-Savoie et les Hautes-Alpes), la FPI Alpes est un acteur majeur sur l’Arc Alpin. Son activité se concentre essentiellement autour des logements collectifs neufs et des résidences de services. Elle est reconnue comme l’interlocuteur privilégié de l’écosystème immobilier, et notamment des pouvoirs publics locaux pour améliorer la qualité de l’habitat, les conditions de logement, la productivité, maîtriser les prix de revient, et d’un point de vue plus générique, favoriser la production de logements collectifs pour répondre aux besoins variés du plus grand nombre de concitoyens.