Logements collectifs neufs sur Grand Lac : un marché très tendu qui peine à se renouveler
Comme chaque année, la Fédération des promoteurs immobiliers des Alpes dévoile les chiffres clefs et les tendances observées concernant le marché du logement collectif neuf sur Grand Lac. Vincent Davy, nouveau président de la FPI Alpes depuis le 14 décembre 2021, livre son analyse*.
Malgré des prix élevés, la demande est forte et croissante sur Grand Lac, qui attire de nouveaux extérieurs en quête de résidence principale.
Il est urgent de renouveler l’offre disponible.
* Acteur incontournable de l’Arc Alpin, la Fédération des promoteurs immobiliers des Alpes a développé son propre outil de suivi de la conjoncture du marché local des logements collectifs neufs. Cet observatoire est alimenté par les données des adhérents du CecimObs, complété par une enquête auprès des non-adhérents pour garantir une exhaustivité des chiffres et délivrer une analyse complète.
2021 : une diminution des réservations
En 2021, l’activité des réservations représente au total 592 réservations décomposées comme suit :
- 353 réservations à l’unité (faites pour chaque client) : si ce nombre de réservations pour l’année 2021 a augmenté de +17%, il est, en revanche, à noter une baisse de
-29% des réservations lorsque l’on compare les années 2019 et 2021 ;
- 103 ventes en blocs faites aux bailleurs sociaux ;
- 109 ventes en bloc faites aux institutionnels ;
- 27 ventes en bloc au titre des logements intermédiaires.
Le marché de Grand Lac représente 42% des réservations sur le territoire du département de la Savoie. Grand Chambéry représente quant à lui 58% des réservations sur le territoire du département de la Savoie.
« Nous constatons une caractéristique sur le marché de Grand Lac : une très grande majorité de clients souhaitent acquérir leur résidence principale (65%). A l’inverse, le taux des investisseurs PINEL est faible (35%). Le prix au m2 qui a dépassé 4 500€ TTC en est la principale cause » commente Vincent Davy.
La part des logements abordables vendus en TVA réduite ou en accession sociale est très faible (3%).
Un phénomène nouveau est apparu : si ce territoire attirait notamment des Annéciens, les Lyonnais et les Parisiens cherchent désormais aux aussi à s’installer sur le territoire.
Des prix en constante augmentation
Les prix des logements neufs ont fortement augmenté (+8% en 2021). Ils avaient déjà augmenté en 2020 de +3%. Cette augmentation est due à l’inflation, à la pénurie des matériaux et à la hausse de leurs coûts (entre +4 et +17% selon les matériaux employés) et les fonciers qui sont de plus en plus élevés.
Une forte baisse des mises en vente
Les logements mis en vente baissent fortement si l’on compare deux années « normales » à savoir 2019 et 2021 : -26%.
Si les logements mis en vente ont augmenté fortement en 2021 (+58%), ce constat est à relativiser puisque les mises en vente en 2020 étaient faibles (219).
« Les difficultés constatées d’une manière générale pour obtenir des permis de construire purgés de tout recours et renouveler l’offre de logements neufs, touchent fortement le territoire de Grand Lac » souligne Vincent Davy.
Une offre disponible inférieure aux réservations
L’offre disponible à fin décembre 2021 est de 229 logements à la vente. Elle est inférieure par rapport au nombre de réservations de l’année. La baisse constatée est de -3% sur 12 mois. A titre de comparaison entre 2 années « normales » (2019 et 2021), il y a eu une diminution de -28%.
Le DPE (Durée Prospective d’Ecoulement) est à 7,8 mois. Il est largement inférieur aux 15 mois théoriques, ce qui est le signe que le marché est très tendu et qu’il y a plus de demandes que d’offres.
Les logements se vendent rapidement et il est urgent de renouveler l’offre disponible pour répondre à l’actuelle demande ainsi qu’à la future.
Une baisse de 13% des ventes en bloc de logements sociaux
Les ventes aux bailleurs sociaux, qui avaient augmenté en 2020, diminuent de -13%.
En 2021, les ventes aux bailleurs sociaux représentent 17% de l’activité des promoteurs. Sans la production des promoteurs, les objectifs de réalisation de logements sociaux seraient impossibles à atteindre.
Les perspectives pour 2022
Vincent Davy conclut cet observatoire par l’analyse suivante :
Nous constatons une baisse significative de délivrance des permis de construire au cours des années 2020 et 2021 qui vont se faire ressentir en 2022. Les programmes qui débutent sont le résultat du travail réalisé 1,5 voire 2 ans avant. Nous risquons de faire face à un vrai trou d’air en 2022, avec une raréfaction de l’offre. Il faut surveiller :
- la possibilité de nos clients à obtenir des prêts car si le logement est leur principale préoccupation et que les taux sont encore faibles, les obtentions des prêts sont plus difficiles à obtenir et la durée de remboursement est plus longue qu’avant ;
- l’augmentation des taux qui serait prévue en 2022 ;
- la répercussion financière de la pénurie des matériaux et leurs hausses des coûts ainsi que la RE2020 qui devraient faire augmenter les coûts de la construction de +5 à +10%.
Le territoire de Grand Lac reste attractif puisque le marché est très tendu. Il sera difficile de répondre à la demande actuelle et future qui est forte et croissante. Il faut surveiller les « nouveaux extérieurs ».
A propos de la FPI Alpes
La Fédération des promoteurs immobiliers des Alpes est adhérente de la FPI nationale, qui est la plus importante organisation professionnelle représentant les promoteurs du secteur privé. Comprenant 48 membres et couvrant 5 départements (Drôme, Isère, Savoie, Haute-Savoie et les Hautes-Alpes), la FPI Alpes est un acteur majeur sur l’Arc Alpin. Son activité se concentre essentiellement autour des logements collectifs neufs et des résidences de services. Elle est reconnue comme l’interlocuteur privilégié de l’écosystème immobilier, et notamment des pouvoirs publics locaux pour améliorer la qualité de l’habitat, les conditions de logement, la productivité, maîtriser les prix de revient, et d’un point de vue plus générique, favoriser la production de logements collectifs pour répondre aux besoins variés du plus grand nombre de concitoyens.
