Logements collectifs neufs sur Grand Lac: le ralentissement se confirme

Acteur incontournable de l’Arc Alpin, la Fédération des Promoteurs Immobiliers des Alpes a développé son propre outil de suivi de la conjoncture du marché local des logements collectifs neufs. Cet observatoire est alimenté par les données des adhérents du CecimObs, complété par une enquête auprès des non-adhérents pour garantir une exhaustivité des chiffres et délivrer une analyse complète.

Comme chaque début d’année, la FPI Alpes dévoile les chiffres du marché de Grand Lac. Focus sur une année particulière, marquée par l’importante crise économique de la Covid-19, avec l’analyse d’Olivier Gallais, président de la FPI Alpes.

Réservation de logements neufs : une baisse historique en 2020

Après une très bonne année 2019 (498 logements neufs réservés), le marché de Grand Lac accuse une baisse de 40% avec 298 logements neufs réservés. Il s’agit là d’une baisse importante : jamais depuis 5 ans, le marché de Grand n’était
descendu au-dessous de 400 logements neufs réservés par an.

Le marché de Grand Lac reste malgré tout le deuxième marché en accession à la propriété du département de la Savoie avec 33% de part de marché, après Grand Chambéry (66%).

La demande est portée pour 41% par les investisseurs Pinel et pour 59% par les acquéreurs de résidence principale. Le nombre d’investisseurs Pinel diminue de 9% par rapport à l’année 2018.

Le marché de Grand Lac est le marché le plus impacté à la baisse de l’ensemble des marchés de l’Arc Alpin (-40%), sous le double effet de la dé-densification due au PLUi de Grand Lac et de la pandémie de la Covid-19.

La part des logements abordables vendus en TVA réduite ou en accession sociale est de 6%, et représente 17 logements tous dispositifs confondus (zones ANRU, accession sociale ou aidée), majoritairement réalisés par les bailleurs sociaux.

Olivier Gallais commente : « On observe sur ce marché une évolution de la segmentation vers plus de grands logements de type T4 ou T5, et donc un panier moyen qui augmente de 9% sous l’effet conjugué d’une augmentation de la surface moyenne de 3m², et un prix moyen en augmentation de 3%. »

Une hausse des prix de l’ordre de 3%

Les prix ont passé la barre symbolique des 4000€ TTC par m² en 2017, et augmentent de 3% sur un an. Le prix moyen fin 2020 est de 4250€ TTC. Sur 10 ans, la hausse des prix de vente est importante et représente + 24%, à comparer avec un taux d’inflation de 11,3% sur la période.

Une baisse de plus de 50% des mise en vente des logements neufs

« Nous constatons une baisse très importante des mises en vente (-53%) entre 2020 et 2019 avec seulement 219 logements neufs mis à l’offre en 2020. Il s’agit du nombre le plus faible de logements neufs mise en vente sur les 5 dernières années. En effet, depuis 2016, chaque année, le nombre de logements neuf mis à l’offre variait entre 400 et 624 logements. L’année 2020 a subi les conséquences de la diminution des capacités constructives sur les périphéries des centre bourg, constatée depuis la mise en place au mois d’octobre 2019 du PLUi de Grand Lac, ce qui se répercute sur le nombre de nouveaux projets développés et donc sur l’offre nouvelle » ajoute Olivier Gallais.

Une diminution de 25% de l’offre disponible

La baisse du volume de logements mis en vente en 2020 combinée à la baisse de la demande produit une offre disponible en diminution de 25% avec seulement 241 logements disponibles fin décembre 2020.
Le DPE (Durée Prospective d’Ecoulement) passe ainsi en dessous des 10 mois à 9,7 mois, ce qui indique que le marché devient tendu. Le marché de Grand Lac est sous-alimenté en nouveaux logements et la tendance ne devrait pas s’inverser en 2021 avec le décalage des nouveaux projets.

Un stock physique proche de zéro

Le nombre de logements en stock achevé est quasi inexistant (1%), ce qui est cohérent dans un contexte de marché « tendu ». L’essentiel de l’offre (77%) est en cours de construction, conséquence de l’absence de nouveaux projets mis à l’offre sur plan.

Les ventes en bloc de logements sociaux en hausse

Les ventes aux bailleurs sociaux augmentent en 2020, et représentent 30% de l’activité des promoteurs avec un total de 129 logements. « Les promoteurs sont ainsi des acteurs majeurs de la construction de logements sociaux sur le territoire de
Grand Lac. Sans la production des promoteurs, les objectifs de réalisation de logements sociaux seraient impossibles à atteindre » précise Olivier Gallais.

Les perspectives marché pour 2021

Olivier Gallais conclut cet observatoire par l’analyse suivante :

« Dans le contexte de la pandémie de la Covid-19 dont la maîtrise et l’évolution restent aléatoires, il est difficile de prédire ce que sera l’année 2021. Le nombre de réservations dépendra du pouvoir d’achat des ménages de l’agglomération et de leur niveau de confiance, Il faudra donc surveiller le niveau de chômage et l’évolution de la pandémie.

Le marché de Grand Lac pourrait être impacté en 2021 par la crise économique qui suit la crise sanitaire. L’économie du département est en effet largement dépendante du tourisme et des stations de ski actuellement totalement à l’arrêt.
Comme nous l’avons vu, le stock de logements à l’offre est faible, et ne permettra sans doute pas de répondre à toutes les demandes sur tous les secteurs géographiques et dans toutes les catégories de produits. Par ailleurs,
les nouvelles opérations ne seront pas mises en commercialisation avant fin 2021, compte tenu du retard pris sur les nouveaux projets.

Le Plan de Relance pour la Construction Durable, décliné dans chaque département, devrait favoriser une prise de conscience des élus et une accélération des autorisations de construire.
Nous prévoyons donc un volume de réservations autour de 250 logements collectifs, qui se rapproche du plancher bas du marché de Grand Lac observé sur les 15 dernières années; et un prix moyen en hausse de 4% à 4420e TTC /m² hors stationnement, compte tenu du déséquilibre croissant entre l’offre et la demande. »