Logements collectifs neufs sur Grand Chambéry: un marché qui ne faiblit pas en 2020

Comme chaque début d’année, la FPI Alpes dévoile les chiffres du marché de Grand Chambéry.

Focus sur une année particulière, marquée par l’importante crise économique de la Covid-19, avec l’analyse d’Olivier Gallais, président de la FPI Alpes.

Un maintien des réservations en 2020 : une performance remarquable

Le marché de Grand Chambéry parvient, malgré l’impact de la pandémie, à maintenir le même niveau de réservations qu’en 2019 avec 587 réservations en collectif neuf (la baisse est de 2% par rapport à 2019). C’est une bonne performance qui mérite d’être soulignée quand la plupart des marchés de l’Arc Alpin enregistrent des baisses de réservations de 14% à 40%. Depuis 2017, le marché de Grand Chambéry a toujours été au-dessus de 500 réservations par an, avec une moyenne de 569 logements collectifs neufs sur 4 ans.

Le marché de Grand Chambéry confirme ainsi son statut de premier marché en Savoie, avec une bonne longueur d’avance sur Grand Lac. L’année 2020 est donc une bonne année en termes de volume d’activité pour le marché chambérien, malgré l’impact de l’épidémie.

« La demande se maintient grâce à une bonne dynamique économique constatée depuis 3 ans. C’est aussi dû aux nombreux programmes de qualité initiés dans le mandat précédent, qui ont répondu aux attentes des clients en termes de qualité
d’emplacement et de produit, ainsi qu’à des prix qui restent raisonnables en comparaison du marché voisin de Grand Lac ou du marché de la Haute-Savoie » souligne Olivier Gallais.

Il ajoute : « Dans le secteur marchand, les clients qui achètent en résidence principale occupent 55% des ventes, et constituent ainsi le socle de la clientèle chambérienne. Le nombre d’investisseurs Pinel représente 45% des réservations du secteur marchand,
constituant ainsi le taux d’investisseurs le plus élevé de l’Arc Alpin. Le loyer du marché libre est parfaitement cohérent avec le plafond de la loi Pinel pour la zone B1 (10,44€ m² utile). »

La part des logements abordables vendus en TVA réduite ou en accession sociale est importante (25%), et représente 148 logements tous dispositifs confondus (Zones ANRU, accession sociale ou aidée), majoritairement réalisés par les bailleurs sociaux. A noter que le tout nouveau PLUiHD introduit une part obligatoire de 10% de logements abordables dans les opérations qui seront situées dans les OAP.

Une hausse de prix modérée

Après avoir passé la barre symbolique des 3500€ TTC par m² hors stationnement en 2019, les prix ont modérément augmenté de 4% en 2020, signe que le marché de Grand Chambéry gagne en attractivité et en dynamisme. Sur 10 ans, la hausse des prix de
vente est de 18% à comparer avec un taux d’inflation de 11,3% sur la période.

Une baisse nette de la mise en vente des logements neufs

Les logements mis en vente en 2020 sont en nette baisse (-37%) avec 472 nouveaux logements neufs mis à l’offre. Il s’agit du nombre le plus faible de logements neufs mise en vente sur les 5 dernières années. En effet, depuis 2015, chaque année, entre 500 et 700 logements étaient mis en vente.

« Nous constatons que les difficultés rencontrées sur le territoire français pour obtenir des permis de construire et renouveler l’offre de logements neufs touchent également le marché de Grand Chambéry Le décalage du 2ème tour des élections municipales au 28
juin 2020, combiné aux difficultés de rencontrer les élus avant le dernier trimestre 2020 pour travailler sur les nouveaux projets expliquent ce phénomène » analyse Olivier Gallais.

Une baisse mécanique de l’offre disponible

La baisse du volume de logements mis en vente en 2020 et le maintien d’une demande élevée entraînent une offre disponible qui baisse mécaniquement de 17%, et représente 581 logements au mois de décembre 2020.

Le DPE (Durée Prospective d’Ecoulement) baisse à 11,9 mois. Le marché se rapproche de la limite inférieure d’un marché « équilibré » (DPE = 10 mois). « A ce stade, encore rien d’alarmant. Tout dépendra du nombre de logements qui seront mis en vente en 2021 » souligne Olivier Gallais.

Un stock physique faible

Le nombre de logements en stock achevé est faible (23 logements sur Grand Chambéry) et représente 4% de l’offre disponible. Par comparaison, le stock physique était de 21 logements fin 2019.

Les ventes en bloc de logements sociaux en forte baisse

Les ventes aux bailleurs sociaux diminuent de 43% en 2020, et représentent 14% de l’activité des promoteurs avec un total de 100 logements. « Les promoteurs restent des acteurs majeurs de la construction de logements sociaux, avec 44% du total de logements sociaux produits en 2019 sur Grand Chambéry. Sans la production des promoteurs, les objectifs de réalisation de logements sociaux seraient impossibles à atteindre » précise Olivier Gallais.

Les perspectives marché pour 2021

Olivier Gallais conclut cet observatoire par l’analyse suivante :
« Dans le contexte de la pandémie de la Covid-19 dont la maîtrise et l’évolution restent aléatoires, il est difficile de prédire ce que sera l’année 2021. Le nombre de réservations dépendra du pouvoir d’achat des ménages de l’agglomération et de leur
niveau de confiance, Il faudra donc surveiller le niveau de chômage et l’évolution de la pandémie.
Le marché de Grand Chambéry pourrait être impacté en 2021 par la crise économique qui suit la crise sanitaire. L’économie du département est en effet largement dépendante du tourisme et des stations de ski actuellement totalement à l’arrêt.

Comme nous l’avons vu, le stock de logements à l’offre ne permettra sans doute pas de répondre à toutes les demandes sur tous les secteurs géographiques et dans toutes les catégories de produits. Par ailleurs, les nouvelles opérations ne seront pas mises en commercialisation avant la rentrée 2021, compte tenu du retard pris sur les projets.

Le Plan de Relance pour la Construction Durable, décliné dans chaque département, devrait favoriser une prise de conscience des élus et une accélération des autorisations de construire.

Nous prévoyons donc un volume de réservations en baisse de 18% autour de 480 logements collectifs, si la pandémie est maîtrisée au second semestre 2021 ainsi qu’un prix moyen en hausse de 3% à 3750€ TTC /m² habitable compte tenu du déséquilibre entre l’offre et la demande. »