Logements collectifs neufs sur Grand Annecy : une demande soutenue et des mises en ventes alarmantes
Comme chaque année, la Fédération des promoteurs immobiliers des Alpes dévoile les chiffres clefs et les tendances observées concernant le marché du logement collectif neuf sur Grand Annecy. Vincent Davy, nouveau président de la FPI Alpes depuis le 14 décembre 2021, livre son analyse*.
Nous tirons la sonnette d’alarme ! La demande est bien plus importante que l’offre, les mises en vente ont fortement diminué et les prix devraient augmenter significativement.
* Acteur incontournable de l’Arc Alpin, la Fédération des promoteurs immobiliers des Alpes a développé son propre outil de suivi de la conjoncture du marché local des logements collectifs neufs. Cet observatoire est alimenté par les données des adhérents du CecimObs, complété par une enquête auprès des non-adhérents pour garantir une exhaustivité des chiffres et délivrer une analyse complète.
2021 : une diminution des réservations
En 2021, l’activité représente 950 réservations à l’unité (faites pour chaque client). Si ce nombre de réservations pour l’année 2021 a augmenté de 23%, il est inférieur à celui de 2019 (-5%). Il est important de rappeler que, hormis l’année 2020 qui a été une année « spéciale » (confinements, couvre-feux), le marché du Grand Annecy dépassait depuis 2014 les 1 000 logements neufs par an.
Le marché de Grand Annecy représente 21% des parts de marché sur le département de la Haute-Savoie et du Pays de Gex. Ce territoire reste donc un territoire très demandé.
Comme en 2020, la demande est portée principalement par les acquéreurs de résidences principales qui occupent 70% du secteur marchand. Le nombre d’investisseurs PINEL reste stable depuis 4 ans avec une part de 30% en 2021.
La part des logements abordables vendus en TVA réduite ou en accession sociale est très faible (2%) et représente 18 logements en 2021. En matière de Bail Réel Solidaire (BRS), il est rappelé qu’en 2021 la FPI Alpes a adhéré à la Foncière de la Haute-Savoie.
Des prix toujours élevés
Les prix restent très élevés (5 386€ TTC/m² (TVA normale / hors stationnement)) en 2021.
Si ces prix diminuent légèrement (-1%), ils sont néanmoins à prendre avec du recul. Le marché est si tendu et le nombre de refus de permis de construire est tel qu’il ne sera pas possible de répondre à la demande. Mathématiquement, les prix devraient donc augmenter très prochainement.
Une forte baisse des mises en vente
Les mises en vente ont fortement diminué (-32%) avec seulement 571 logements mis en vente. C’est alarmant et il est important de le signaler. A titre de comparaison entre les années 2019 et 2021, qui sont considérées comme des années « normales », les mises en vente ont diminué de -42%.
« Les difficultés avérées pour obtenir des permis de construire purgés de tout recours et renouveler l’offre de logements neufs sont alarmantes et touchent le territoire de Grand Annecy de manière très inquiétante » souligne Vincent Davy.
Une offre disponible qui chute brutalement
L’offre disponible chute brutalement :
- - 44% en 2021 ;
- - 39% si l’on compare deux années « normales » (2019 et 2021).
Le DPE (Durée Prospective d’Ecoulement) est à 6,1 mois, largement inférieur au 15 mois théorique, ce qui est le signe que le marché est extrêmement tendu.
La demande est bien plus importante que l’offre. Les logements se vendent rapidement et il est urgent de renouveler l’offre disponible pour répondre à l’actuelle demande et espérer pouvoir répondre à la future demande.
L’objectif des logements sociaux impossible à atteindre sans les promoteurs
48% de la programmation en logements sociaux à Annecy a été réalisée en VEFA en 2020, contre 67% en 2019.
Sur le Grand Annecy, 38% de la programmation en logements sociaux a été réalisée en VEFA en 2020, 56% en 2019.
Sans la production des promoteurs, les objectifs de réalisation de logements sociaux seraient impossibles à atteindre.
Les perspectives pour 2022
Vincent Davy conclut cet observatoire par l’analyse suivante :
Nous constatons une baisse significative de délivrance des permis de construire au cours des années 2020 et 2021 qui vont se faire ressentir en 2022. Les programmes qui débutent sont le résultat du travail réalisé 1,5 voire 2 ans avant. Nous risquons de faire face à un vrai trou d’air en 2022, avec une raréfaction de l’offre. Nous tirons la sonnette d’alarme ! Il faut surveiller :
- la possibilité de nos clients à obtenir des prêts car si le logement est leur principale préoccupation et que les taux sont encore faibles, les obtentions des prêts sont plus difficiles à obtenir et la durée de remboursement est plus longue qu’avant ;
- l’augmentation des taux qui serait prévue en 2022 ;
- la répercussion financière de la pénurie des matériaux et leurs hausses des coûts ainsi que la RE2020 qui devraient faire augmenter les coûts de la construction de +5 à +10%.
Le marché de Grand Annecy reste attractif puisque le marché est très tendu. Il sera difficile de répondre à la demande actuelle et future qui est forte et croissante. Par ailleurs, il y a un risque de baisse des réservations en 2022 compte tenu du fait qu’il y a eu plus de 1 500 logements dont plus de 500 logements sociaux refusés à Annecy. Les prix devraient également augmenter très fortement.
A propos de la FPI Alpes
La Fédération des promoteurs immobiliers des Alpes est adhérente de la FPI nationale, qui est la plus importante organisation professionnelle représentant les promoteurs du secteur privé. Comprenant 48 membres et couvrant 5 départements (Drôme, Isère, Savoie, Haute-Savoie et les Hautes-Alpes), la FPI Alpes est un acteur majeur sur l’Arc Alpin. Son activité se concentre essentiellement autour des logements collectifs neufs et des résidences de services. Elle est reconnue comme l’interlocuteur privilégié de l’écosystème immobilier, et notamment des pouvoirs publics locaux pour améliorer la qualité de l’habitat, les conditions de logement, la productivité, maîtriser les prix de revient, et d’un point de vue plus générique, favoriser la production de logements collectifs pour répondre aux besoins variés du plus grand nombre de concitoyens.
