Logements collectifs neufs sur Grand Annecy: un marché sous tension
Réservation de logements neufs : une baisse de 24% en 2020
Le marché de Grand Annecy accuse une baisse de 24% des réservations en 2020, avec 791 logements neufs réservés. Cette baisse est similaire à celle constatée globalement sur la région Auvergne Rhône-Alpes (-23%). Depuis 2014, le marché de Grand Annecy dépassait les 1000 logements neufs par an. Il faut remonter aux années 2012 et 2013 pour retrouver un niveau d’activité commerciale aussi faible (779 réservations en 2013).
Le marché de Grand Annecy représente 25% du marché de la Haute-Savoie en 2020, et malgré la baisse des réservations, il représente toujours ¼ des réservations de la Haute-Savoie + Pays de Gex. Il demeure le plus important marché du département, pour les logements collectifs en accession.
La demande est portée principalement par les acquéreurs de résidence principale qui occupent 70% du secteur marchand. Le nombre d’investisseurs Pinel est stable sur 3 ans avec une part de 30%. Le marché de Grand Annecy est le marché le moins orienté « Investisseurs » de l’Arc Alpin. La loi Pinel plafonne le prix de vente à 5500€ /m². Les niveaux de prix atteints dans le Grand Annecy diminuent fortement la rentabilité financière, puisque le loyer est lui aussi plafonné (10,44€ /m² utile en zone B1), ce qui réduit l’intérêt de ce dispositif sur ce marché.
Olivier Gallais ajoute : « La part des logements abordables vendus en TVA réduite ou en accession sociale est très faible (14 logements en 2020), tous dispositifs confondus (zones ANRU, accession sociale ou aidée). A noter que les premières opérations en BRS devraient voir le jour en 2021, la FPI Alpes ayant sollicité les élus de Grand Annecy et l’EPFL pour adhérer à l’OFS ».
Les prix continuent d'augmenter
Les prix ont passé la barre symbolique des 5000€ TTC par m² en 2019. Le prix moyen fin 2020 est de 5412€ TTC/m² hors stationnement, en augmentation de 1% sur un an.
Sur 10 ans, la hausse des prix de vente est importante et représente +33% (par exemple la hausse est de 24% sur le marché de Grand Lac), à comparer avec un taux d’inflation de 11,3% sur la période.
Une baisse record des mises en vente en 2020
« Nous constatons une baisse importante des mises en vente (-22%) entre 2020 et 2019, avec 848 logements neufs mis à l’offre en 2020. Il s’agit du nombre le plus faible de logements neufs mis en vente sur les 6 dernières années (865 logements en 2014). En effet, chaque année depuis 2015, le nombre de logements neufs mis à l’offre était supérieur à 1000 logements. L’année 2020 a subi les conséquences du fort ralentissement constaté depuis le début de l’année 2019 sur le développement et la délivrance de nouveaux permis de construire, notamment à Annecy Commune Nouvelle. Cela se répercute sur le nombre de nouveaux projets et donc sur l’offre nouvelle » commente Olivier Gallais.
L'offre disponible augmente de 7%
La baisse des réservations de 24% combinée à la baisse de l’offre nouvelle de 22% engendre un stock commercial de 925 logements neufs disponibles (+7%) proche du stock commercial constaté fin 2019. Le stock commercial fin 2020 (925 logements), se rapproche du nombre de logements réservés sur une année, et surtout de la demande qui se situe autour des 1 100 logements collectifs par an.
Le DPE (Durée Prospective d’Ecoulement) est de 14 mois, et reste encore dans les limites d’un marché « équilibré ». Tout dépendra du nombre de logements qui seront mis en vente en 2021.
Le stock physique représente 5% de l’offre disponible
Les logements en stock achevés représentent un total de 46 logements, soit 5% de l’offre disponible, dont 35 logements sur seulement 2 programmes. Mis à part ces deux projets, le stock achevé ressort à 1% pour 11 logements livrés.
Les ventes en bloc de logements sociaux en baisse
Les ventes aux bailleurs sociaux diminuent de 36% en 2020, et représentent 13% de l’activité des promoteurs avec un total de 119 logements, contre 185 logements vendus en bloc l’année 2019. « Les promoteurs restent néanmoins des acteurs majeurs de la construction de logements sociaux, avec 59% du total de logements sociaux produits en 2020 sur la Haute-Savoie (hors délégataires des aides à la pierre). Sans la production des promoteurs, les objectifs de réalisation de logements sociaux seraient impossibles à atteindre » précise Olivier Gallais.
Les perspectives marché pour 2021
Olivier Gallais conclut cet observatoire par l’analyse suivante :
"Dans le contexte de la pandémie de la Covid-19 dont la maîtrise et l’évolution restent aléatoires, il est difficile de prédire ce que sera l’année 2021. Le nombre de réservations dépendra du pouvoir d’achat des ménages de l’agglomération et de leur niveau de confiance. Il faudra donc surveiller le niveau de chômage et l’évolution de la pandémie.
Le marché de Grand Annecy pourrait être impacté en 2021 par la crise économique qui suit la crise sanitaire. En effet, l’économie du département de la Haute-Savoie est dépendante du tourisme et des stations de skis, actuellement totalement à l’arrêt, et de l’économie du canton de Genève qui impacte les frontaliers (environ 8000 personnes).
Notre inquiétude sur ce marché traditionnellement dynamique se situe au niveau du renouvellement de l’offre qui est compromise en 2021 par les nombreux arrêtés de refus de permis de construire notifiés par Annecy Commune Nouvelle avant et après les élections municipales. Nous recensons 20 programmes sur Annecy Commune Nouvelle - représentant 1044 logements - qui ont vu leurs permis refusés, dont 473 logements sociaux.
Le Plan de Relance pour la Construction Durable, décliné dans chaque département, devrait favoriser une prise de conscience des élus et une accélération des autorisations de construire.
Nous prévoyons donc un volume de réservations autour de 750 logements collectifs, qui se rapproche du plancher bas du marché de Grand Annecy observé sur les 10 dernières années, et un prix moyen en hausse de 5% à 5700€ TTC /m² hors stationnement, compte tenu du déséquilibre croissant entre l’offre et la demande."
