Logements collectifs neufs : la Métropole grenobloise résiste globalement bien à la crise

Acteur incontournable de l’Arc Alpin, la Fédération des Promoteurs Immobiliers des Alpes a développé son propre outil de suivi de la conjoncture du marché local des logements collectifs neufs. Cet observatoire est alimenté par les données des adhérents du CecimObs, complété par une enquête auprès des non-adhérents pour garantir une exhaustivité des chiffres et délivrer une analyse complète. Comme chaque début d’année, la FPI Alpes dévoile les chiffres du marché de Grenoble et son agglomération. Focus sur une année particulière, marquée par l’importante crise économique de la Covid-19, avec l’analyse d’Olivier Gallais, président de la FPI Alpes.

Une baisse de 14% des réservations en 2020

L’année 2020 s’achève avec 863 réservations de logements collectifs neufs (-14%) : une baisse importante, mais moins élevée que la moyenne régionale qui se situe autour des -25%. Il faut remonter à l’année 2014 pour retrouver un nombre de réservations aussi bas sur le territoire de la Métropole. Depuis 2015, les réservations ont en effet toujours dépassé la barre des 1000 logements par an (le pic ayant été réalisé en 2010 avec 1724 ventes).

Les principaux indicateurs sont les suivants :
- Les loyers sont identiques depuis 2017 à 10,80€/m² sur la Métropole
- Le prix des logements anciens sont stables à 2180€ /m² (+0.3%)
- Le prix des logements neufs augmente légèrement (+3% en 2020) après avoir baissé de 1% en 2019

Olivier Gallais, président de la FPI Alpes, commente : « La demande se maintient grâce aux résidences principales qui occupent les 2/3 des ventes et constituent le socle de la clientèle grenobloise. Le nombre d’investisseurs PINEL représente 36% du secteur marchand. L’annonce de la mise en place du plafonnement des loyers, alors même que les loyers ne présentent aucun signe inflationniste, est un mauvais signe pour les investisseurs. Ignorer les réalités du marché n’est jamais une bonne solution. Par ailleurs, les indicateurs de marché n’offrent pas de grandes perspectives de plus-value à 10 ans ».

La part des logements abordables vendus en TVA réduite ou en accession sociale par les bailleurs sociaux est toujours importante sur la Métropole (20%). « La Métropole grenobloise a été moins impactée par la Covid-19 que d’autres marchés, de par la structure et la résilience de son économie. Cela peut s’expliquer par la présence de startups de filières industrielles liées notamment aux biotechs, à l’informatique, aux nanotechnologies, et à la micro-électronique » précise Olivier Gallais.

Une stabilité de prix

Les prix dans le neuf sont globalement stables depuis 4 ans. La légère augmentation de 3% en 2020 au prix moyen de 3645€ TTC/m² (hors stationnements) fait suite à une baisse de 1% en 2019. Sur 10 ans, la hausse des prix de vente, qui est de 8%, compense tout juste l’inflation sur la période.
Une baisse nette de la mise en vente des logements neufs Les logements mis en vente en 2020 sont en nette baisse avec 830 logements. Il s’agit du nombre le plus faible de logements neufs mis en vente sur les 10 dernières années. En effet, depuis 2007, chaque année, de 900 à 1200 logements étaient mis en vente.
« Nous constatons que les difficultés rencontrées sur le territoire français pour obtenir des permis de construire purgés de tout recours et pour renouveler l’offre de logements neufs touchent également la métropole grenobloise » poursuit Olivier Gallais.

Beaucoup plus d’offres que de réservations

L’offre disponible fin décembre 2020 reste élevée avec 1419 logements à la vente. Elle est beaucoup plus importante que le nombre de réservations de l’année. La baisse constatée n’est que de 2% sur 12 mois. « Nous observons un phénomène nouveau avec 13 programmes suspendus ou abandonnés sur la Métropole, représentant 353 logements, ce qui est considérable et illustre les difficultés des opérateurs (Recours – Difficultés de commercialisation – Coûts constructions). Le DPE (Durée Prospective d’Ecoulement) est supérieur à 15 mois (19,7 mois d’écoulement théorique), ce qui est le signe que les logements ne se vendent pas assez rapidement pour écouler l’offre disponible dans des délais raisonnables » commente Olivier Gallais.

Un stock physique maîtrisé

Le nombre de logements achevés et en stock peut paraître anormalement élevé (7% - soit 95 logements), mais une seule opération concentre à elle seule 45% du stock physique. 19 programmes ont entre 1 et 3 logements en stock physique, ce qui est classique.

Les ventes en bloc de logements sociaux encore en baisse;

Les ventes aux bailleurs sociaux, qui avaient déjà baissé de 14% en 2019, diminuent encore de 8% et représentent seulement 280 logements, soit 32% du secteur marchand. Les promoteurs demeurent les principaux constructeurs de logements sociaux avec 39% du total de logements sociaux produits en 2019 sur la Métropole grenobloise. Sans la production des promoteurs, les objectifs de
réalisation de logements sociaux seraient impossibles à atteindre.

Les perspectives marché pour 2021

Olivier Gallais conclut cet observatoire par l’analyse suivante : « Dans le contexte de la pandémie de la Covid-19 dont la maîtrise et l’évolution restent aléatoires, il est difficile de prédire ce que sera l’année 2021. Le nombre de réservations dépendra du pouvoir d’achat des ménages de l’agglomération et de leur niveau de confiance, Il faudra donc surveiller le niveau de chômage et l’évolution de la pandémie.

marché grenoblois a des atouts lui permettant d’être plus résilient en ce qui concerne l’aspect économique (revenus des ménages et taux de chômage).

Il y a suffisamment de logements neufs en offre commerciale pour répondre aux besoins du marché (1419 logements au 1er janvier 2021). Ainsi, la baisse inévitable du nombre de nouveaux logements mis à l’offre ne devrait pas peser sur les volumes de vente ni sur les prix, contrairement à d’autres marchés de l’Arc Alpin.
Enfin, le Plan de Relance pour la Construction Durable, décliné dans chaque département, devrait favoriser une prise de conscience des élus et une accélération des autorisations de construire.
Nous prévoyons donc un volume de réservations stable autour de 900 logements, si la pandémie est maitrisée au second semestre 2021; des prix stables autour de 3650€ TTC /m² habitable et un volume de vente en VEFA aux bailleurs sociaux en diminution ».