Le marché du logement neuf s’enfonce dans une crise durable
Le début d’année 2023 ne présente aucune perspective d’amélioration alors que les premières mesures de l’État se font attendre.
La filière du logement neuf accumule désormais des difficultés inextricables sur l’offre et sur la demande.
La baisse de l’offre (mises en vente) atteint 24,8%. Avec seulement 16 912 lancements commerciaux, le niveau de ce T1 2023 est le trimestre le plus bas depuis la création de l’Observatoire de la FPI en 2010. Ce point bas s’explique par la chute de la délivrance des permis de construire et par le report ou l’abandon d’une opération sur 5.
Les ventes totales de logements neufs du T1 2023 baissent de 34,3% par rapport au T1 2022, qui était déjà très bas.
Au-delà de l’inquiétude des ménages pour l’avenir, cette baisse s’explique aussi par des décisions technocratiques prises en 2021 et qui s’avèrent bloquantes : caractère contraignant des règles édictées par le Haut conseil de stabilité financière, réforme du dispositif Pinel avec la création d’un Pinel+, dont les critères techniques, mal rédigés, le rendent quasiment inopérant.
Pour Pascal Boulanger, Président de la FPI France :
« Le gouvernement doit prendre la mesure que certaines décisions prises alors que la demande était forte et soutenue s’avèrent, avec le retournement du marché, totalement contreproductives. Il est vital de revenir sur ces décisions pour éviter de s’enfoncer encore plus dans la crise : adaptation des critères du Haut conseil à la stabilité financière, retour au Pinel classique notamment. »
L’offre locative nouvelle, portée traditionnellement par les investisseurs particuliers ou institutionnels, se tarit.
Chiffre sans précédent, au T1 2023, les ventes aux investisseurs particuliers reculent de 52,3%. La proportion des achats de logements des particuliers se partageait jusqu’alors également entre accession et investissement. Dorénavant, la répartition est de 66% pour les accédants et 33% pour les investisseurs. Or, ces derniers contribuent très largement au lancement des programmes, en se positionnant plus tôt que les accédants. Leur forte diminution compromet le lancement des programmes mixtes.
Par ailleurs, les ventes en bloc, qui ne sont en retrait que de 7,9% du fait d’un très net recul déjà intervenu au début de 2022, deviennent anecdotiques.
Un premier soutien est venu de la Caisse des Dépôts, avec l’acquisition annoncée de 17 000 logements destinés à la location intermédiaire et sociale sur 2023. En complément, le secteur de la promotion a besoin de retrouver un environnement fiscal et réglementaire moins contraignant afin de raviver l’intérêt des investisseurs.
De même, faute de mise en œuvre de la simplification annoncée sous le précédent quinquennat et jamais mise en œuvre, une pause normative devient essentielle. Chaque nouvelle norme dans le neuf entraîne un renchérissement des coûts de construction alors même que l’immobilier français se voit déjà appliquer la réglementation la plus exigeante d’Europe, voire du monde.
Pour Pascal Boulanger, Président de la FPI France :
« A l’heure de la réindustrialisation, la question du logement des salariés devient prégnante. Or, la quasi-disparition d’une offre locative nouvelle hypothèque la capacité des entreprises à recruter, les candidats à l’embauche ne disposant pas d’une offre de logements suffisante. Continuer à produire des logements est un préalable vital à une réindustrialisation réussie ».
