Le logement neuf en 2018 : ralentissement et vigilance
La FPI, regroupant les promoteurs immobiliers de France en logement et en immobilier d’entreprise, publie les chiffres du 4e trimestre 2018 et de l’année 2018 de son observatoire statistique national, baromètre des indicateurs avancés en logement dans toutes les régions de France, lancé en 2010.
L’accession reste stable, l’investissement fléchit
En 2018, l’activité est toujours soutenue, mais plusieurs paramètres sont mal orientés.
Les ventes de logements neufs baissent de 10,5 %, à 150 783 sur 12 mois. C’est légèrement moins élevé qu’en 2016 (156 749) mais supérieur à 2015 (125 476). Les ventes restent donc satisfaisantes en niveau, mais préoccupantes en tendance, avec une accélération de la baisse en fin d’année.
Les ventes aux particuliers baissent de 7,3 % (-3,2 % au dernier trimestre), mais cette tendance masque des disparités régionales (l’Ile de France progresse de 4 %) et une évolution contrastée des deux segments de ce marché :
- L’accession à la propriété est stable, au niveau élevé atteint en 2017. Elle progresse même de 16 % en Ile de France. Les fondamentaux restent bons (faiblesse des taux, maintien des aides publiques en zones tendues, confiance des ménages) et les anticipations raisonnablement optimistes.
- les ventes aux investisseurs baissent nettement (13,2 %, par rapport à une excellente année 2017). Les soutiens budgétaires (Pinel en zones tendues) ont été maintenus, mais le discours stigmatisant des pouvoirs publics sur la fiscalité immobilière a généré des incertitudes et de l’attentisme.
La tendance à la baisse la plus marquée concerne les ventes en bloc (-22,4 %, mais par rapport à une très bonne année 2017), qui reviennent au niveau de 2016. Pour les 2/3, il s’agit de ventes aux organismes HLM.
Pour Alexandra François-Cuxac, Présidente de la FPI France :
« La baisse des ventes se concentre sur les deux secteurs les plus sensibles aux aléas budgétaires et fiscaux : l’investissement des particuliers et des organismes HLM. En revanche, la confiance des accédants à la propriété ne se dément pas, et l’accession constitue toujours le socle le plus stable du marché du neuf ».
Les ventes souffrent d’une insuffisance de l’offre
Face à cette demande qui reste globalement élevée, l’offre reste trop contrainte et les mises en vente sont en nette baisse (-11,1 % sur un an ; le T4 2018 est le plus faible T4 depuis 2014). Trop peu de logements arrivent sur le marché. Cette baisse est particulièrement marquée dans certaines grandes agglomérations et dans certaines régions parmi les plus tendues : sur un an, -35 % dans le Grand Est, -29 % à Lyon, -26 % en Occitanie Toulouse Métropole. L’Île de France, malgré la dynamique de production du Grand Paris, voit les mises en vente diminuer de 13 % sur un an, et de 21 % au T4.
Moins alimenté par de nouveaux projets, le stock de logements disponibles à la vente diminue de nouveau et passe sous la barre des 100 000 logements : l’offre commerciale ne représente toujours qu’un peu plus de 10 mois de commercialisation, quand on estime que 12 mois traduisent un marché équilibré. Certains territoires parmi les plus tendus sont même nettement en-deçà : 9,4 mois en Nouvelle-Aquitaine, 7,5 mois en Occitanie Méditerranée.
Quelles réponses à la baisse de la construction et des ventes ?
Dans ce contexte, des voix s’élèvent pour demander plus d’aides budgétaires, mais cette réponse ne suffit pas, car les causes du tassement sont multiples.
La demande des investisseurs particuliers souffre de la cacophonie des pouvoirs publics sur la fiscalité, entre soutien (ex : création du dispositif Denormandie) et stigmatisation (ex : remise en cause des niches fiscales). Stabiliser les dispositifs de soutien ne suffit pas : ils doivent servir une politique claire, continue et cohérente.
La demande des organismes HLM est probablement fragilisée par la réforme en cours, mais rien ne permet encore de dire si cette baisse sera durable, ou s’il s’agit d’une phase de transition dans une réorganisation peu propice aux stratégies de développement.
Le débat public ne doit pas se focaliser uniquement sur la demande, car nous faisons clairement face, aussi, à un problème d’offre : nous obtenons trop peu de permis de construire, et lorsque nous les obtenons, l’équilibre économique des opérations est de plus en plus difficile à trouver. A cela, trois raisons principales : des terrains trop chers, une nette hausse des coûts de construction constatée en 2018 et un niveau de prix de vente qui ne peut plus absorber les surcoûts.
Pour Alexandra François-Cuxac, Présidente de la FPI France :
« Au-delà d’une relance conjoncturelle de la demande, nous avons aujourd’hui besoin de réponses structurelles sur l’offre, pour restaurer notre capacité à produire, qui devient insuffisante ».
2019 : une alerte plutôt qu’une alarme
Certes plusieurs indicateurs importants du marché du neuf sont mal orientés, mais sonner l’alarme serait prématuré. D’abord, parce que les situations sont contrastées d’une métropole à l’autre (l’Ile de France et la Côte d’Azur, zones tendues par excellence, restent dynamiques) ; surtout, les volumes de construction et de ventes de logements neufs restent élevés (en 2018, les promoteurs ont par exemple vendu plus de 40 000 logements de plus qu’en 2014) et l’accession à la propriété reste dynamique, aidée en cela par un accès toujours facile à un crédit immobilier qui reste très bon marché.
Pour autant, la vigilance est de mise. Pour Alexandra François-Cuxac, Présidente de la FPI France :
« C’est l’alerte plus que l’alarme qui prévaut pour l’instant, mais il faut agir rapidement, suivant trois axes pour produire plus de logement abordable : cesser d’effrayer les ménages qui investissent par des messages confus sur la fiscalité, soutenir financièrement les maires bâtisseurs qui détiennent la clé du choc d’offre et prendre à bras le corps la question des coûts de construction ».
A PROPOS DE LA FPI FRANCE
La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) est l’unique instance professionnelle représentant les promoteurs immobiliers du secteur privé en France, dont elle négocie les accords de branche. Le chiffre d’affaires de la promotion privée s’élève à 43,1 milliards d’euros, elle emploie 29 650 personnes (données rapport de branche 2017). La FPI rassemble plus de 590 sociétés de promotion adhérentes via 18 chambres régionales, en métropole et outre‐mer. Interlocuteur privilégié des pouvoirs publics sur la production immobilière (logement, immobilier d’entreprise et résidences services), la FPI promeut les intérêts de la profession. Dans cette optique, elle échange avec l’ensemble des acteurs du secteur de l’immobilier et participe activement à l’élaboration des textes législatifs et réglementaires.
La FPI met à disposition des décideurs publics son Observatoire Statistique National du logement neuf, élaboré à partir de la production et des ventes de ses adhérents et représentant 90% du marché.
La FPI intervient également auprès des instances européennes via l’Union Européenne des Promoteurs‐Constructeurs (UEPC) dont elle assure la présidence depuis mai 2018.
La FPI est présidée par Alexandra François-Cuxac depuis 2015.
