Grand Annecy : effondrement des réservations et manque d'offre
Une chute notable des réservations en 2022
En 2022, l’activité représente 666 réservations à l’unité - soit une baisse de 35% par rapport à 2021. C’est la plus forte baisse sur l’ensemble des métropoles de la région.
« Le marché de Grand Annecy représente 20% des réservations de logements sur le marché très demandé de la Haute-Savoie et du Pays de Gex, explique Vincent Davy. Il s’agit d’un marché très largement porté par la demande des acquéreurs de résidences principales, qui occupent 75% du secteur marchand. »
Le nombre d’investisseurs en Pinel est en baisse et ne représente que 25% des réservations, notamment à cause des prix de vente trop élevés par rapport à la rentabilité des loyers bas imposés par le zonage B1, qui n’est pas en corrélation avec le marché annécien du libre.
La part des logements abordables vendus en TVA réduite ou en accession sociale augmente nettement et passe à 6% (contre 2% les années précédentes) et représente 37 logements en 2022. Cette augmentation nette du nombre de réservations « abordables » est directement liée aux demandes de la Ville d’Annecy, qui souhaite développer ce type de produits.
Des prix toujours élevés
Les prix en légère augmentation (+1,5%) restent très élevés sur ce marché en 2022, avec en moyenne 5436€ TTC/m² (hors stationnement).
Les mises en vente continuent de baisser
Les mises en vente continuent de diminuer de 7% par rapport à 2021… et 34% par rapport à 2020.
« Les difficultés avérées pour obtenir des permis de construire purgés de tout recours et renouveler l’offre de logements neufs sont alarmantes et touchent le territoire de Grand Annecy de manière très inquiétante », souligne Vincent Davy.
Une offre disponible à son plus bas niveau historique
L’offre disponible de logements à fin décembre est à 422 logements - en baisse de 16% par rapport à 2021, pourtant déjà très basse.
Avec 7,6 mois, la DPE (Durée Prospective d’Ecoulement) est toujours largement inférieure aux 15 mois théoriques, un indicateur fort de l’extrême tension du marché.
Sur Grand Annecy, on constate que la demande est bien plus importante que l’offre. Les logements se vendent rapidement et il est urgent de renouveler l’offre disponible afin de répondre à l’actuelle demande… et espérer pouvoir répondre à la future demande.
Des logements sociaux toujours produits en très faible quantité
Seulement 30 logements ont été vendus en bloc à des bailleurs sociaux en 2022, ce qui est bien en-deçà des objectifs de production de logement social. Sans la production des promoteurs, les objectifs de réalisation de logements sociaux sont impossibles à atteindre. De nombreuses ventes prévues auprès de bailleurs sociaux sont actuellement bloquées car les plafonds de VEFA sociales n’ont toujours pas été réévalués depuis près de 10 ans. Des discussions sont actuellement en cours, pour faire évoluer ces prix trop bas, aux vues du contexte inflationniste des coûts de construction.
Les perspectives pour 2023
Vincent Davy conclut cet observatoire par l’analyse suivante :
« Des discussions avec les collectivités ont été remises en place collectivement sur des sujets généraux d’urbanisme, de densité, de typologie de logements… mais également individuellement avec les promoteurs qui suivent la charte du Bien Construire. C’est un long travail, qui devrait aboutir à la délivrance de nouvelles autorisations administratives dont la ville d’Annecy a besoin pour satisfaire le besoin de se loger des habitants ou des arrivants sur ce magnifique territoire ».
