Chute des réservations dans le Genevois français
2022 : encore une baisse globale des réservations à l’unité
En 2022, l’activité totale des réservations représente au total 2007 réservations décomposées comme suit :
o 1640 réservations à l’unité soit une baisse de 21% par rapport à l’année dernière ;
o 340 ventes en blocs faites aux bailleurs sociaux;
o 15 ventes en blocs faites aux institutionnels ;
o 12 ventes en blocs au titre de logements intermédiaires.
L’analyse de chacun des 4 marchés du Genevois français montre cependant quelques écarts :
o le 1er marché du Genevois français, en matière de volume de réservations, est à nouveau le marché du Chablais (45%). C’est le 1er marché depuis plus de cinq ans avec 731 réservations en 2022 ;
o le marché du Pays de Gex représente 29% du marché avec 481 réservations en 2022 ;
o le marché d’Annemasse Agglo est le marché qui a le plus chuté avec près de 40% de baisse représente 17% du marché avec 279 réservations en 2022 ;
o le marché du Sud Genevois toujours très en retrait ne représente que 9% du marché avec 149 réservations en 2022.
La demande est portée principalement par les acquéreurs de résidences principales, qui occupent 60% du secteur marchand.
Le nombre d’investisseurs Pinel reste stable sur 4 ans avec une proportion, en 2022, de 40% - une proportion plus élevée que sur le Grand Annecy, car un certain nombre de communes du Genevois français sont classées en zone A (contrairement au grand Annecy, classé en B1).
La part des logements abordables vendus en TVA réduite ou en accession sociale est faible (66 logements en 2022), tous dispositifs confondus (zones ANRU, accession sociale ou aidée), ce qui représente 4% des réservations.
A noter : le PLU d’Annemasse, qui demande 10% de logements abordables dans certains secteurs de la ville, est très pénalisant : il impose en effet 35% de T4 et plus, avec des surfaces minimum.
Un prix moyen en augmentation
Les prix avaient dépassé la barre symbolique des 4 500€ TTC par m² en 2018. Le prix moyen au m² fin 2022 est de 5 279€ TTC (TVA normale / hors stationnement), en augmentation de + 4% sur un an.
Les prix connaissent cependant de fortes disparités selon les secteurs géographiques :
o Le marché d’Annemasse Agglo, qui est le moins cher de la région, augmente peu à +1,6% en 2022 : 4 913€ TTC/m² ;
o Le marché du Pays de Gex connaît une très légère hausse de 2,2% à 5 549€ TTC/m² ;
o Le marché du Chablais connaît une hausse de +5% en 2022. Le prix moyen est de 5 265€ TTC /m² ;
o Le marché du Sud Genevois connaît une hausse de +6% en 2022 : 5 254€ TTC/m².
Une baisse globale des mises en vente
Globalement, les mises en vente ont baissé de 22% sur 2022 sur le Genevois et l’ensemble de ses territoires :
o Sur le marché du Chablais, une baisse de plus de 11% ;
o Sur le marché d’Annemasse Agglo, un effondrement des mises en vente avec 182 logements lancés en 2022, soit une chute de 63% ;
o Le marché du Sud Genevois une baisse aussi très marquée des mises en vente en 2022 avec seulement 192 logements, soit une baisse de 24% ;
o Seul le marché du Pays de Gex maintient ses mises en vente de logements en 2022 par rapport à 2021 avec 442 logements en 2022.
Une offre disponible globale en légère augmentation
On note un stock en baisse sur tous les territoires, à l’exception du Chablais où l’on constate une augmentation du stock à l’offre de 14% ; mais l’offre disponible à fin décembre 2022 reste donc globalement stable par rapport aux chiffres 2021, avec un stock qui se situe à 2128 logements.
La répartition du stock reste toutefois conforme aux parts de marché des territoires.
- 40% de ventes en bloc
Sur les ventes en bloc, on constate une chute des ventes aux institutionnels et en logements intermédiaires, qui représentent respectivement 15 et 12 logements en 2022.
Avec 340 logements sociaux vendus en 2022, les ventes aux bailleurs sociaux n’ont baissé que de 13% par rapport à 2021. Sans la production des promoteurs, les objectifs de réalisation de logements sociaux seraient impossibles à atteindre.
Les perspectives pour 2023
« Le marché du Genevois français reste attractif car malgré la hausse des taux d’intérêt et celle, plus modérée, des prix de vente, la clientèle essentiellement frontalière continue de vouloir s’installer sur la région. Attention malgré tout à la surface et à la typologie du stock des promoteurs, pas toujours en adéquation avec les attentes du marché » conclut Vincent Davy.
