Tersud

Tersud à Toulouse : un ancien immeuble de bureaux transformé en 232 logements

À Toulouse, VINCI Immobilier Grand Ouest engage la reconversion de Tersud, un ensemble tertiaire des années 1990 inoccupé depuis 2019. Située à proximité de Montaudran et de la Cité de l’Espace, l’opération prévoit 232 logements, des bureaux et des commerces, tout en conservant l’essentiel de la structure existante. Cette transformation, qui associe réhabilitation et extensions, doit s’achever en avril 2028.

Un bâtiment tertiaire reconverti en programme résidentiel mixte

Implanté sur un terrain de 17 451 m², Tersud développe 12 658 m² de surface de plancher. Le projet repose sur la transformation d’un bâtiment unique, organisé autour de six cages d’escalier et comprenant jusqu’à six niveaux.

La programmation distingue deux ensembles résidentiels : 105 logements familiaux, répartis dans les ailes du bâtiment, et une résidence de 127 logements destinée aux jeunes actifs, aménagée dans sa partie centrale.

Les appartements familiaux comprennent 46 deux-pièces, 45 trois-pièces, huit quatre-pièces et six cinq-pièces. La résidence pour jeunes actifs proposera principalement des studios et des T1 bis, complétés par dix trois-pièces.

Des bureaux en rez-de-chaussée, six commerces et des espaces communs, dont une laverie et des locaux pour les deux-roues, compléteront l’opération.

Une réhabilitation qui préserve la structure existante

La transformation de Tersud repose sur un principe de conservation : maintenir les poteaux, les planchers et les éléments porteurs en béton, tout en renouvelant intégralement les aménagements intérieurs.

Le bâtiment fera l’objet d’un curage complet, suivi d’importants travaux de renforcement. Une centaine de micropieux seront notamment réalisés pour les reprises en sous-œuvre, tandis que les planchers existants nécessiteront environ 1 800 carottages et ouvertures techniques.

Des extensions permettront de restructurer les façades et les pignons, avec 2 763 m² de surfaces créées. Selon le dossier, l'augmentation de surface restera limitée à 14 % par rapport à l'existant.

La nouvelle enveloppe associera enduits clairs, plaquettes de parement rouges et éléments métalliques. Les loggias intégrées aux façades offriront des espaces extérieurs privatifs sans alourdir la silhouette du bâtiment.

La conservation des patios permettra également de maintenir des apports de lumière naturelle au cœur de cet ensemble de grande dimension.

Plus de 7 000 m² d’espaces verts pour transformer le site

Autrefois largement minéralisée, la parcelle fera l’objet d’une importante requalification paysagère.

Le programme prévoit 7 155 m² d’espaces verts, avec l’objectif de porter la part des sols en pleine terre à 40 %. Les aménagements comprendront un parc central, des cheminements piétons et une lisière boisée destinée à assurer une transition avec les espaces environnants.

Sur les 28 arbres existants conservés, viendront s’ajouter 200 nouvelles plantations, dont 120 arbres de grand développement, ainsi que 250 arbustes.

Une micro-forêt inspirée de la méthode Miyawaki, composée de 450 plants forestiers, a également été créée en bordure du terrain.

Cette végétalisation doit favoriser l’infiltration des eaux pluviales, atténuer les îlots de chaleur et renforcer les continuités écologiques avec la vallée de l’Hers.

Une rénovation énergétique fondée sur la sobriété constructive

Le projet vise les performances de la RE2020, seuil 2025, en combinant préservation de la structure, amélioration de l’isolation et équipements énergétiques adaptés aux différents usages.

Les façades recevront une isolation thermique extérieure en laine de roche de 120 mm, tandis que les toitures bénéficieront d’une isolation renforcée. Environ 500 m² de toitures végétalisées sont également prévus.

Le chauffage des logements familiaux sera assuré par des panneaux rayonnants électriques à détection de présence. La résidence pour jeunes actifs disposera d’un système thermodynamique, tandis que la production collective d’eau chaude sanitaire reposera sur des pompes à chaleur.

Des panneaux photovoltaïques seront installés en toiture pour produire de l’électricité destinée à l’autoconsommation. Les logements bénéficieront par ailleurs de brasseurs d’air dans les chambres et les séjours.

Selon les études présentées par le promoteur, l’impact carbone de la construction serait inférieur de 120 kg équivalent CO₂/m² au seuil réglementaire de référence, soit un gain de 18 %. Les dispositions bioclimatiques permettraient également de réduire de 42 % l’indicateur de degrés-heures d’inconfort estival par rapport à la valeur réglementaire.

En privilégiant la transformation d’un immeuble vacant plutôt que sa démolition, Tersud illustre les possibilités de reconversion du patrimoine tertiaire. L’opération permet de créer une offre résidentielle diversifiée sur un foncier déjà urbanisé, tout en redonnant une fonction à un bâtiment devenu obsolète.