VEFA : Délai d’action en garanties des non conformités apparentes et ordonnance de référé

La Cour de Cassation considère de manière constante que « l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession » (Civ. 3e, 22.03.2000, N°98-20250 ; 16.12.2009, N°08-19612 ). L’acquéreur peut donc introduire une action en garanties des vices et – depuis 2009 – des non-conformités apparentes pendant un délai de 13 mois à compter de la livraison du bien.

Ainsi, dans le cas de la livraison d’une maison acquise en VEFA intervenue avec des réserves le 14.12.2007, les acquéreurs ont intenté une action en référé contre le vendeur, qui a été condamné à lever les réserves sous astreinte, par une ordonnance en date du 11.03.2008. Le 03.03.2009, une seconde ordonnance a ordonné une expertise. Les réserves n’étant pas levées, le 15.07.2011, les acheteurs assignent le vendeur au fond à raison des réserves non levées (et indemnisation du retard de livraison). L’assignation étant intervenue plus d’un an après l’ordonnance de référé-expertise, la Cour de Cassation considère que l’action est irrecevable car forclose arrêt (Civ.3e, 11.07.2019, n°18-17856).

La Cour de cassation rappelle que lorsque le délai de forclusion d'un an prévu en cas d’action en garantie des vices ou non-conformités apparentes est interrompu par une assignation en référé, un nouveau délai de forclusion de même durée court à compter de l’ordonnance de référé.

Elle censure les juges du fond qui avaient considéré que l’ordonnance de référé condamnant le vendeur à lever les réserves reconnaissait le droit des acquéreurs à obtenir réparation. Elle était donc de nature à changer (« intervertir ») le délai de prescription d’un an en un délai de prescription de droit commun de 10 ans, ce qui avait déjà été admis auparavant (Civ. 3e, 14.12.1977, N°76-12176). On peut supposer que la Cour de cassation a refusé cette interversion du délai au motif que c’est une ordonnance de référé – provisoire par nature – qui a reconnu le droit à réparation des acquéreurs.

Caroline Stavropoulos / c.stavropoulos@fpifrance.fr