Sites et sols pollués : de l’importance de l’étude environnementale préalable (Cour de cassation)
L’achat d’un terrain ayant accueilli une ICPE peut déceler des pollutions se révélant très coûteuses pour le constructeur. Dans une récente décision, la Cour de cassation donne des précisions quant aux études environnementales à réaliser et aux responsabilités des anciens exploitants (Civ.3e, 7.03.2019, n°17-28536).
En résumé, dans les faits, le preneur s’est engagé, suivant un contrat de bail à construction conclu avec la commune de Nice, à édifier un centre commercial sur des terrains ayant servi au stockage d’hydrocarbures pétroliers. Il a commandé une première analyse de sols à un BET qui confirmait qu’il n’y avait pas lieu à procéder à la dépollution des sols ni de prendre des mesures spéciales pour l’évacuation des déblais. Or, les travaux de terrassement ont commencé, et des émanations d’hydrocarbures sont apparues. Le preneur à bail a alors mandaté un autre BET pour procéder d’urgence à un diagnostic de pollution du site, qui a conclu à la nécessité d’évacuer les terres excavées vers des filiales spécialisées. Il a alors assigné le premier BET et les anciens exploitants pour obtenir réparation du surcoût de l’opération.
Débouté en première instance et en appel, il a formé pourvoi en cassation.
Mais la Cour de cassation a rejeté les moyens formés par le preneur à bail, sur d’une part, la demande de réparation à l’encontre du BET pour défaut d’information, en considérant qu’en l’espèce, la mission confiée au BET n’était pas une étude environnementale complète et fiable, mais une simple mission de reconnaissance des sols en vue de la faisabilité géotechnique du projet.
Et d’autre part, sur la demande de réparation à l’encontre des anciens propriétaires exploitants, la Cour de cassation considère qu’il n’y avait pas de vice caché puisqu’en l’espèce, le preneur avait connaissance de l’ancienne activité polluante, ni de responsabilité délictuelle à retenir puisque les anciens exploitants de site classé pour la protection de l’environnement (ICPE) n’ont pas une obligation de remise en état du site dans son état originel, c’est-à-dire purgé de toute pollution, et qu’en l’espèce, le préfet n’avait émis aucune observation quant à la mise en sécurité du site.
Rappelons que, depuis la Loi Alur, l’Etat, via les préfets, doit améliorer l’information, par la création de SIS (secteur d’information des sols), et ce, notamment afin de faciliter la reconversion des friches industrielles. Dans ses secteurs, il existe une obligation d’information des acquéreurs/locataires sur la pollution des sols (qui n’est plus limitée aux seules ICPE) et une obligation de réaliser une étude de pollution des sols donnant lieu à une attestation devant être versée au dossier de demande de permis de construire.
Cependant, concernant les ICPE, l’obligation susvisée de verser au dossier de demande de PC une attestation de réalisation de l’étude de sols, s’impose en effet déjà à toutes les demandes de PC déposée depuis le 29.10.2015.
Pour un rappel de ces mesures consultez la Circulaire FPI relative aux secteurs d’information des sols (SIS) et la Circulaire FPI relative au « tiers demandeur » ou « tiers dépollueur ».
