Servitudes : le juge s’en tient strictement à la volonté des parties et aux termes de l’acte constitutif de la servitude

Selon la formule consacrée, le permis est délivré sous réserve du droit des tiers. Un projet immobilier ne peut donc se concevoir sans examiner par ailleurs les éventuelles servitudes grevant le terrain d’assiette du projet. A propos des servitudes de passage, soulignons deux décisions de la Cour de Cassation : 

• l’une dans laquelle la Haute juridiction a donné droit à la demande des acquéreurs d’annuler l’acte de vente au motif que ces derniers avaient érigé en condition suspensive de la vente le rétablissement d’une servitude de passage, qui n’existait pas in fine, peu importe qu’existait la possibilité d'une servitude légale (Civ. 3e, 21 juin 2018, N°17-16575 : Lien ).

• l’autre dans laquelle la Cour de Cassation rappelle qu’ « une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit ». En l’absence d’une telle stipulation expresse dans l’acte constitutif de la servitude de passage au cas d’espèce, la Cour censure les juges d’appel sur ce fondement. La Cour censure par ailleurs les juges du fonds, qui auraient du rechercher si la création, sur le fonds dominant, d'une ZAC conduisant à la desserte de plusieurs centaines (450) de logements n'entraînait pas une aggravation de la servitude conventionnelle et faire droit à la demande en indemnisation présentée sur ce fondement (Civ. 3e, 14 juin 2018, N°17-20280 : Lien ).

Bérengère Joly / b.joly@fpifrance.fr