Régime de la VEFA
Le secteur protégé de la VEFA s’applique aux lots d’une résidence hôtelière, dès lors que ces lots sont à usage d’habitation et que l’acheteur effectue des versements avant l’achèvement, peu importe leur mode de gestion.
Un particulier a acquis des lots dans un immeuble en cours de rénovation dont l’objet est de réaliser une résidence hôtelière. Le chantier est finalement abandonné et l’acheteur assigne en responsabilité les notaires ayant concouru à la vente, pour avoir failli à leur obligation de conseil en s’abstenant de lui proposer une réitération de la vente sous le régime protecteur de la VEFA (CCH art. L 261-10).
La Cour de cassation confirme la décision des juges du fonds qui reconnaît les notaires responsables d’une perte de chance subie par l’acheteur. En effet, la cour d’appel, ayant constaté que le contrat préliminaire de réservation mentionnait la vente d’un deux-pièces en duplex avec mise en place d’une copropriété et que l’acte authentique visait un usage d’habitation, elle en a déduit a bon droit que le régime de la VEFA du secteur protégé devait s’appliquer, peu importent les modalités de gestion en résidence hôtelière de ce bien ou de l’immeuble dont il dépend.
Par cette décision (Civ. 3ème, 23.05.2019, N°17-17908 : lien), la Cour de cassation semble confirmer sa position quant à l’appréciation objective de la destination de l’immeuble, faisant fi des modalités de gestion des lots achetés (cf. Civ. 3ème, 07.01.2016, N°14-29655) dans lequel la Cour de cassation a jugé que la vente d’un immeuble en restructuration destiné à devenir une résidence avec services pour personnes âgées relève du secteur protégé dès lors que les acheteurs règlent le prix avant l’achèvement et que les lots vendus sont destinés à être habités à l’année par des personnes âgées ; peu importe que ces lots doivent être loués par bail commercial et exploités commercialement par le biais de locations meublées avec services.
La confirmation de cette position paraît mettre fin à l’incertitude née d’une précédente décision non publiée, par laquelle les Hauts Magistrats avaient écarté du secteur protégé de la VEFA une opération de transformation d’un immeuble en résidence hôtelière (Civ. 3ème, 07.04.2016, N°15-11342).
