Loueur en meublé professionnel : la doctrine fiscale tire les conséquences de la censure de l'inscription au RCS

La condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) prévue par les dispositions de l’article 155 IV du CGI n’est plus exigée pour qu’une activité de location meublée soit considérée comme exercée à titre professionnel.
Pour mémoire, selon l’article 151 septies du CGI, le régime fiscal spécifique du loueur meublé professionnel (LMP) bénéficiait aux personnes inscrites en cette qualité au RCS, qui réalisaient plus de 23 000€ de recettes annuelles ou retiraient de cette activité au moins 50% de leur revenu.
Un contribuable a contesté ces dispositions dans le cadre d’une Question Prioritaire de Constitutionnalité considérant « qu’en subordonnant le bénéfice de l’exonération des plus-values de cession prévu par l’article 151 septies du CGI en faveur des LMP à une condition d’inscription au RCS, le législateur a institué une formalité impossible à satisfaire par les personnes physiques exerçant cette activité, dès lors qu’elles ne sont pas autorisées à s’inscrire en cette qualité ».
En effet, l’article L.123-1 du Code de commerce prévoit que seules peuvent être inscrites au RCS les personnes physiques « ayant la qualité de commerçant », laquelle est, en vertu de l’article L.121-1 du même code, conférée à « ceux qui exercent des actes de commerce… ».
Le requérant critiquait ces dispositions aboutissant à une différence de traitement injustifiée entre les personnes physiques et les personnes morales exerçant une activité de LMP, en méconnaissance des principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques.

Par une décision du 8 février 2018 (QPC n°2017-689), les sages ont supprimé ce critère en relevant que « l’activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce au sens de l’article L.110-1 du Code de commerce », et que « le législateur ne s’est donc pas fondé sur un critère objectif et rationnel en fonction du but visé », comme l’impose l’article 34 de la Constitution ().

La déclaration d’inconstitutionnalité de cette condition d’inscription au RCS intervient à compter du 9 février 2018 (date de publication de la décision au JO ; in FPI INFOS - 16/03/2018).

Par une mise à jour de la base BOFIP en date du 20 mars 2019, l’administration tire les conséquences de cette décision.

Ce caractère professionnel de l’activité de loueur meublé s’apprécie donc désormais au regard des 2 seules conditions prévues aux 2e et 3e du 2 du VI de l’article 155 du CGI tenant au montant des recettes tirées de l’activité par le foyer fiscal :

• les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal doivent excéder 23 000€ ;
• et elles doivent être prépondérantes par rapport aux autres revenus d’activités du foyer (qu’ils s’agissent des traitements et salaires, de BIC, de BNC, de bénéfices agricoles ou encore de revenus des gérants et associés mentionnées à l’article 62 du CGI).