Le principe de cristallisation quinquennale des règles en matière de lotissement ne fait pas obstacle à un refus de permis d’aménager un lotissement fondé sur des dispositions d’un ancien POS remis en vigueur à raison de l’annulation du PLU
CE, 30.09.2019, N°421889
En 2008, un maire délivre un permis d'aménager pour un projet de lotissement, au vu du PLU approuvé en 2006 alors en vigueur. Toutefois, la délibération approuvant le PLU a été annulée par jugement du TA devenu définitif. Comme le prévoit l’article L121-8 du code de l'urbanisme - devenu l'article L600-12 du même code - cette annulation a eu pour effet de remettre rétroactivement en vigueur le POS immédiatement antérieur de 1998, dont le règlement classait les parcelles du projet de lotissement en zone non constructible.
L’aménageur a introduit une action indemnitaire contre la mairie en vue de la réparation du préjudice subi résultant de l'impossibilité de réaliser le projet envisagé du fait de l'illégalité du PLU.
L'article L. 442-14 du code de l'urbanisme énonce que " Dans les cinq ans suivant l'achèvement d'un lotissement, constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation du lotissement ".
Le Conseil d’Etat considère que
« Si ces dispositions font obstacle à ce que, dans le délai qu'elles prévoient, des dispositions d'urbanisme adoptées après l'autorisation du lotissement puissent fonder un refus de permis de construire au sein de ce lotissement, elles n'ont, en revanche, pas pour effet de faire obstacle à un refus fondé sur des dispositions d'urbanisme antérieures remises en vigueur (…) par l'effet d'une annulation contentieuse intervenue postérieurement à l'autorisation du lotissement ».
La Haute juridiction précise que « Ce n'est d'ailleurs que la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, inapplicable en l'espèce, qui a ajouté à l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme un dernier alinéa selon lequel " l'annulation, totale ou partielle, ou la déclaration d'illégalité d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan local d'urbanisme, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale pour un motif étranger aux règles d'urbanisme applicables au lotissement ne fait pas obstacle, pour l'application du présent article, au maintien de l'application des règles au vu desquelles le permis d'aménager a été accordé ou la décision de non-opposition a été prise ».
En effet, la Loi ELAN a modifié l’article L442-14 précité du code de l’urbanisme pour étendre la cristallisation quinquennale des règles au cas d’annulation du PLU. Cette décision illustre la pertinence de cet amendement législatif dans un but de sécurisation des opérations.
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