La stipulation de pénalités contractuelles en cas de retard de livraison n’interdit pas au promoteur de suspendre l’exécution de sa prestation en cas de retard de paiement par l’acquéreur

Dans le secteur protégé du logement, l’acte de VEFA doit, à peine de nullité, mentionner le délai de livraison (CCH : art. L.261-11). Il peut toutefois prévoir des causes légitimes de prorogation du délai de livraison, que la jurisprudence a admises en les encadrant. Si aucune sanction n’est spécifiquement prévue en cas de non-respect du délai de livraison, les parties peuvent en convenir contractuellement.

La stipulation de pénalités contractuelles en cas de retard de livraison fait-elle obstacle à ce que le promoteur oppose à l’acquéreur ses retards de paiement ?

Non a récemment répondu la Cour de cassation retenant qu’en cas de retard de livraison en VEFA la stipulation de pénalités contractuelles n’exclut pas la mise en œuvre des solutions issues du droit commun des obligations, à savoir l’exception d’inexécution (Civ. 3e, 14 fév. 2019, N°17-31665 : Lien ). Il convient de relever que cette décision a été rendue sur le fondement de l’ancien article 1184 du code civil relatif à la condition résolutoire, et non sur les nouveaux articles 1219 et 1220 de ce code, qui imposent que l’inexécution soit suffisamment grave, y compris dans ses conséquences.

Notons que dans sa décision, la Haute juridiction précise que lorsqu’un contractant est fondé à justifier le défaut d’exécution de son obligation par l’inexécution de l’obligation réciproque de son cocontractant, il n’est pas tenu, pour s’en prévaloir, de notifier son intention d’opposer l’exception d’inexécution à son cocontractant dès lors que ce dernier a manqué à ses propres obligations.

En l'espèce, un immeuble destiné au logement de personnes âgées est vendu en VEFA par un promoteur à une société qui en a revendu certains à des investisseurs privés. La livraison intervient avec retard et l’acquéreur assigne le promoteur-vendeur en indemnisation. Celui-ci oppose l’exception d’inexécution : l’acquéreur n’a de son côté pas respecté ses obligations en payant avec retard.

Ainsi, le promoteur tenu de pénalités de retard à l’égard de l’acquéreur peut, comme le prévoit le droit commun, suspendre l’exécution de son obligation de livraison dans les délais en opposant à l’acquéreur ses retards de paiement.

Enfin, la Cour de cassation censure les juges d’appel pour deux autres motifs concernant le calcul des pénalités dues :

-d’une part, ces derniers n’ont pas justifier la raison pour laquelle il convenait de cantonner les pénalités de retard convenues entre les parties, à l’exclusion des lots cédés aux sous-acquéreurs ;

-d’autre part, les juges du fond ont retenu que les notifications de retard de paiement devaient être directement adressées par le vendeur aux sous-acquéreurs, alors qu’ils auraient dû rechercher s’il ne résultait pas de l’accord des parties que l’acquéreur avait tout pouvoir pour recevoir les notifications.