25 mai 2022

Nationale

Promotion immobilière

FIL D'ACTUALITE : Est-il possible de prévoir dans les contrats relevant du régime de la VEFA du secteur protégé du logement des clauses de révision du prix de vente ?

Oui cependant il convient de distinguer les contrats en cours (VEFA déjà actées) des contrats à venir.

 

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Dans le premier cas des contrats en cours, selon la date à laquelle le contrat a été conclu, et son contenu, le promoteur-vendeur pourrait tenter d’invoquer la force majeure ou l’imprévision pour « renégocier » le contrat.

Toutefois, comme rappelé dans la Note FPI INFOS – Impacts de la crise sur les contrats (v. 25.03.2022), la jurisprudence interprète sévèrement la notion de force majeure, difficile à invoquer nous semble-t-il dans les circonstances actuelles dès lors que ce n’est pas la première fois que nous faisons face à une crise des matériaux. A tout le moins, il pourrait être plaidé que c’est son ampleur qui constitue un cas de force majeure.

Quant à l’imprévision, bien souvent elle est écartée contractuellement par les parties, de sorte que dans ce cas, le promoteur-vendeur ne peut pas l’invoquer pour « renégocier » le contrat.

Dans le cas inverse, cette théorie inscrite à l’article 1195 du code civil pourrait être invoquée. Toutefois, s’agissant d’un contrat spécial comme la VEFA en secteur protégé, il est à craindre que le juge l’écarte selon le principe – posé également dans le code civil – en vertu duquel le spécial (régime de la VEFA) prime sur le général (imprévision). A titre d’illustration, une telle décision a été rendue par les juges du fond pour écarter l’imprévision dans un marché à forfait.

Dans le deuxième cas des contrats à venir, ainsi qu’il est indiqué dans la note précitée, le régime de la VEFA inscrit dans le CCH permet de prévoir un prix révisable, doublement encadré dans le secteur du logement : indexation sur le BT 01 et dans une limite de 70% de la variation observée.

Ceci est possible dès le stade du contrat de réservation (CR) pour appliquer une révision du prix de la part du prix de vente appelé lors de la signature de l’acte, mais également à chaque appel de fond suivant.

A défaut de prévoir une telle clause au stade du CR, une clause de révision du prix de vente peut être insérée dans l’acte de vente. Toutefois, une telle pratique nous semble délicate pour les parties prenantes car cela influence le prix de vente, élément important tant pour le vendeur que l’acquéreur.

D’une part, il est probable que l’insertion d’une clause de révision du prix de vente dans le projet d’acte de vente notifié avant signature, conduise le notaire rédacteur à repurger le délai de rétractation, du fait de son incidence sur un élément important du contrat.

 

D’autre part, selon la hausse du prix de vente induite par cette révision, l’acquéreur pourrait être tenté de sortir du contrat et de solliciter le remboursement du dépôt de garantie. En effet, pour mémoire, l’article R.261-31 prévoit que le DG doit être restitué :

« b) Si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l'augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité ».

Pour ces motifs juridiques et commerciaux, il parait plus pertinent d’insérer une telle clause dès le stade du CR pour les contrats à venir.

Enfin, quant à la question de savoir si la clause de révision du prix de vente ne pourrait être rédigée que pour jouer à la hausse, l’article L.261-11-1 du CCH reste muet sur ce point.

Toutefois, dans ce silence, il convient d’être prudent sur la stipulation d’une telle clause.

En premier lieu, la doctrine considère que l'indexation doit être prévue dans les deux sens, c'est-à-dire, non seulement à la hausse mais également à la baisse, dans le cas où l'indice BT01 évoluerait en ce sens.

En deuxième lieu, les juges du fond ont déjà été amené à considérer que pour ne pas être qualifiée de clause abusive ayant pour objet de créer au détriment du non professionnel (acquéreur) un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, une telle clause doit pouvoir dans les deux sens pour ne pas être (CA Douai, 05.09.2011, n°10/04822). En effet, une telle clause pourrait être vue comme créant un « déséquilibre significatif » au sens de l’article 1171 du Code Civil et L.212-1 du code de la consommation.

Ainsi, du point de vue juridique, la position de prudence en présence d’une clause de révision de prix, a fortiori vis-à-vis d’acquéreurs particuliers, consisterait à faire jouer ladite clause dans les deux sens ; à défaut, il est à craindre que le notaire, auteur de l’acte, refuser de prévoir une telle clause les motifs précités. Du point de vue financier, une clause de révision ne jouant qu’à la hausse est susceptible de pénaliser l’acquéreur. Dans cette hypothèse, l’établissement de financement de l’acquéreur pourrait également refuser l’application de stipulations ayant pour effet uniquement de désolvabiliser l’acquéreur.

 

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Le programme de la matinée d’information, qui se tiendra le 2 juin prochain à Paris « Contrats de construction et de VEFA face au bouleversement des circonstances économiques », organisé par l’Association Française du Droit de la Construction et de l’Immobilier (AFDCI) et Juridim, le Cercle des responsables et directeurs juridiques immobiliers. Plus de détails sur le programme et l’inscription obligatoire