13 mars 2020

Nationale

Assurance

Etendue de la réparation due par le diagnostiqueur en cas de DPE erroné : indemnisation de la perte d’une chance

 

La question de l’étendue de la réparation que peut envisager l’acquéreur en cas de DPE erroné a été soulevée une nouvelle fois dans un arrêt du 21 novembre 2019 (Cass. 3ème Civ n°18.23251 du 21.11.19).

En l'espèce, les acquéreurs d’une maison d’habitation ont sollicité une expertise judiciaire sur sa performance énergétique qui a révélé que le DPE fourni était erroné. Ils ont alors assigné les vendeurs, le diagnostiqueur et leurs assureurs respectifs en résolution de la vente sur le fondement des vices cachés. Ils ont également sollicité du diagnostiqueur le versement de dommages-intérêts à hauteur du coût des travaux nécessaires pour réaliser une isolation thermique conforme à la performance énergétique annoncée. Leur demande a été rejetée en appel comme en cassation. La Haute juridiction rappelle que le DPE n'a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu'une valeur informative. Elle approuve la Cour d’appel qui, après avoir retenu que le diagnostiqueur avait commis une faute dans l'accomplissement de sa mission à l'origine d'une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, en a déduit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l'isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.

S’agissant d’un DPE erroné la Cour de cassation avait déjà pris une position similaire en 2013 (Cass. 1ère Civ. n°12.14711 : 20.03.13), considérant que les conséquences d’un manquement du diagnostiqueur à un devoir d'information et de conseil s'analysait en une perte de chance pour l'acquéreur (renoncer à acquérir le bien ou de l'acquérir à des conditions plus avantageuses).

Une jurisprudence constante rendue en matière de diagnostics termites (Cass. Mixte n°13.26686 : 08.07.15) et amiante erronés (Cass. 3ème Civ. n°13.14891 : 21.05.14) retient que le coût des réparations constitue un préjudice certain qui doit être intégralement réparé et non la simple perte de chance d’avoir pu acheter le bien à un prix tenant compte des travaux à effectuer.

A compter du 1er janvier 2021, la valeur juridique du DPE sera renforcée puisque les informations contenues dans le DPE opposables au vendeur et au bailleur, à l’exception des recommandations du diagnostiqueur accompagnant le DPE qui conserveront un caractère informatif (articles L.271-4 et L.134-3-1 du CCH nouveaux issus de loi ELAN). Par conséquent le vendeur ou le bailleur pourront voir engagée leur responsabilité contractuelle envers l’acquéreur ou le locataire en cas d’information erronée figurant dans le DPE, à la condition que ladite information erronée leur cause effectivement un préjudice pouvant résulter, par exemple, de la perte de chance d’acquérir à un prix moindre ou de négocier à la baisse le montant des loyers.

Pour plus d’informations sur le DPE, consulter la Circulaire FPI relative au nouveau régime du DPE.