Action en démolition et PC annulé : le contentieux spécial de l’urbanisme prime sur le contentieux général du code civil

Dans un arrêt du 21 mars 2019 (Civ. 3e, 21 mars 2019, n°18-13288 : Lien ) la Cour de cassation rappelle que, lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par le juge judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constatée par la juridiction administrative et si la construction est située dans l’une des zones énumérées au 1° de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme.

Dans ces circonstances, la démolition d’une construction réalisée en vertu d’un permis annulé ne peut donc être obtenue sur le fondement de l’article 1240 du code civil (ex- 1382). Au cas d’espèce, elle est irrecevable au regarde de l’article L.480-13 du code de l’urbanisme puisque la construction est située dans une zone non protégée où l’action en démolition est proscrite.

En l’espèce, la CA de Bastia avait confirmé le jugement ayant accueilli la demande en démolition de la construction, en retenant que les premiers juges avaient ordonné la démolition sur le fondement, non des dispositions de l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme mais sur celui de l’article 1240 du Code civil.

La Cour de cassation censure cet arrêt au motif que l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme s’applique à l’action en responsabilité civile tendant à la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire annulé, dès lors qu’elle est exclusivement fondée sur la violation des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publiques.

Par cet arrêt, la Haute juridiction fait prévaloir l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme sur l’article 1240 du Code civil : l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme est le seul fondement possible à l’action en responsabilité civile tendant à la démolition d’une construction édifiée conformément à un PC annulé, dès lors qu’elle est exclusivement fondée sur la violation des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publiques. Dans ce cas, l’action fondée sur l’article 1240 du Code civil est exclue.

A propos de l’action en démolition, sur le fondement de l’article L480-13 du code de l’urbanisme, d’une construction située dans une zone non protégée où l’action en démolition est en principe proscrite, il importe de rappeler qu’en application de la Loi ELAN, depuis le 1er janvier 2019, le préfet est seul recevable à introduire une telle action et à pouvoir solliciter la démolition de la construction dont le PC a été préalablement annulé (cf Circulaire FPI relative au risque de démolition ).