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31 mai 2019

Nationale

Promotion immobilière

Acquisition d’un bien en vue d’un investissement locatif : l’insuffisante rentabilité n’est pas un vice caché mais peut constituer une cause de nullité du contrat dans certaines conditions

 

Le promoteur doit faire preuve de vigilance à plusieurs titres à l’occasion de la vente d’un bien en vue de la réalisation d’un investissement immobilier locatif notamment quant aux mentions à faire figurer dans les documents publicitaires (voir Circulaire FPI relative à la publicité immobilière) et aux informations délivrées lors de la signature du contrat préliminaire et/ou de l’acte de vente.

Dans deux décisions récentes la Cour de cassation s’est prononcée sur la question de la rentabilité dans le cadre de la vente d’un immeuble à usage locatif.

Dans un premier arrêt (Civ. 3eme, 21.03.19, N°18-12026) une SCI, qui avait acquis deux immeubles en vue de réaliser un investissement immobilier locatif, a assigné son vendeur pour vice caché au motif qu’elle n’en a pas retiré le profit escompté. La Cour de cassation a approuvé la Cour d’appel qui avait retenu que le défaut devait être inhérent à la chose et que le vendeur s’il devait garantir le potentiel technique de rendement du bien vendu, ne pouvait en garantir la rentabilité économique faute d’avoir la maîtrise de son utilisation ultérieure. Elle a pu valablement en déduire que la vente d’immeuble à usage locatif ne peut être affectée d’un vice caché au seul motif que le vendeur n’en a pas retiré le profit escompté.

Dans un second arrêt (Civ. 3eme, 18.04.19, N°18-10693), la Haute juridiction a approuvé les juges du fond qui avaient annulé une vente immobilière pour « absence de cause », considérant que la réalisation d’un investissement locatif et l’avantage fiscal étaient entrés dans le champ contractuel, que la médiocrité de la rentabilité locative préexistait à la vente et que la surévaluation du bien effaçait tout avantage fiscal.

La Cour de cassation avait déjà précisé que lorsque la recherche d’un avantage fiscal fait l’objet d’une stipulation expresse l’érigeant en condition de ce contrat, l’erreur sur la substance du contrat peut constituer une cause de nullité du contrat (Civ. 1ère : 13.02.01, N°98-15092).

Si la première décision sécurise les transactions, il convient au vu de la seconde d’être attentif aux stipulations figurant dans les documents de nature contractuelle établis par le vendeur mettant en avant la motivation fiscale de l’acquisition en particulier la rentabilité. S’il est érigé en condition déterminante, son défaut peut aboutir à la nullité du contrat. Si la notion de « cause » a « disparu » avec la réforme du droit des contrats, « l’erreur » en tant que vice du consentement demeure sanctionnée par la nullité (relative) du contrat (art. 1130 et 1131 nouveaux du Code civil).

Sandrine Zerbib / s.zerbib@fpifrance.fr