31 octobre 2018

Nationale

Circulaire FPI

1810 - Servitudes d’urbanisme, d’utilité publique, code civil compléments et mise a jour jurisprudentielle

Ce qu'il faut retenir :

Le terme « servitude » désigne à la fois les servitudes administratives et les servitude de droit privé, alors pourtant que leur objet est différent. En effet, alors que les servitudes administratives sont légitimées par l’intérêt général, les servitudes de droit privé sont quant à elles, justifiées par l’intérêt des parties sur un terrain donné. 

Au regard du droit de l’urbanisme, il convient de distinguer les servitudes d’utilité publique, qui doivent être annexées au documents d’urbanisme pour être opposables aux demandeurs de l’autorisation de construire, des servitudes d’urbanisme, qui sont constituées par l’ensemble des règles d’aménagement du territoire, issues du Code de l’urbanisme. 

Le Code civil, qui distingue les servitudes légales des servitudes établies du fait de l’homme, les définit comme « une  charge  imposée  sur  un  fonds,  dit  fonds  servant,  pour  l'utilité  d'un  autre  fonds,  dit  fonds  dominant,  appartenant à un autre propriétaire » (art. 637 du Code civil). Ce sont ces servitudes qui se « cachent » sous la formule bien connue « Le permis de construire est accordé sous réserve du respect du droit des tiers », qui sont susceptibles de génerer un contentieux civil du permis de construire en raison de la méconnaissance de ces servitudes, qui peuvent avoir un impact sur la faisabilité et la conception d’un projet immobilier. 

Il convient d’être attentif à la rédaction de ces servitudes qui peuvent être facilitatrices ou pas. A titre d’exemple, il a été jugé que l’existence d’une servitude de passage ne confère pas à son bénéficiaire le droit de faire passer des canalisations dans le sous sol du fonds servant, à moins qu’un tel droit ai été stipulé dans l’acte instituant la servitude (Civ 3ème, 14 juin 2018, n°17‐20280). 

En pratique, dans le cadre d’une promesse de vente d’un terrain, le promettant se doit de déclarer l’existence de servitudes  conventionnelles  sur  son  fonds.  Afin  de  garantir  le  promoteur  de  toute  omission  de  la  part  du  promettant, il convient d’insérer une clause libellée comme suit : « Le promettant demeurera garant vis‐à‐vis du bénéficiaire des conséquences de l’existence de servitudes grevant l’immeuble non indiquées dans l’acte de vente et connue du promettant ». L’évolution de la jurisprudence de la Cour de Cassation sur l’interprétation de telles clauses pour écarter une servitude par destination du père de famille n’est pas évidente (cf. Civ. 3e, 28 avril 2009, n°08‐15404 v/ Civ. 3e, 6 sept. 2018, n°17‐21527). 

 

 

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