VEFA : Quelle(s) réponse(s) juridique(s) aux conséquences du COVID-19 sur l’acte de vente ?

La crise sanitaire et son impact sur l’activité et les déplacements des personnes ont conduit le législateur à adapter le droit pendant la période de confinement, mais également après.

Plusieurs des textes parus ont impacté le régime de la VEFA, depuis la conclusion à distance des contrats  jusqu’au régime des garanties légales, soulevant de nombreuses questions abordées ci-après.

 

J’ai signé un acte de vente, mais le promoteur m’annonce plusieurs mois de retard du fait de l’arrêt des chantiers : puis-je obtenir une compensation ?

En droit, la mention du délai de livraison est une mention obligatoire de l’acte de VEFA en cas d’acquisition d’un logement (L.261-11 du CCH).

Toutefois, en pratique, compte tenu des aléas inhérents à la réalisation d’un immeuble, l’acte de VEFA prévoit des causes légitimes de prorogation du délai de livraison.

Certains faits qui se sont produits pendant le confinement rentrent parfois dans les cas prévus dans ces clauses, comme par exemple, les injonctions administratives ou fait du prince (intervention des gendarmes/police/inspection du travail pour fermer le chantier ou arrêté municipal de fermeture des chantiers pendant le confinement...), indisponibilité des concessionnaires pour raccorder l’immeuble, difficultés d’approvisionnement de matériaux sur le chantier, …. Dans ce cas, aucune compensation ne sera admise.

Depuis le déconfinement, l’activité repart, mais il peut subsister des cas de blocages précités. En outre, se pose la question de savoir si le respect des gestes barrières et en particulier les règles de distanciation sociale, qui ralentissent le rythme de réalisation des travaux, constitue un cas de force majeure, dont pourrait se prévaloir le vendeur pour justifier de l’allongement du délai de livraison.

Ce n’est qu’en l’absence d’un cas de force majeure ou lorsque les causes légitimes de prorogation du délai de livraison n’ont pas vocation à s’appliquer que le client peut demander l’indemnisation du préjudice subi du fait d’un retard de livraison.

Attention ! Si le contrat de VEFA prévoit des pénalités en cas de retard de livraison, la Loi prévoit des modalités de report de ces pénalités selon les règles suivantes :

• Celles qui avaient vocation à s’appliquer avant le 12 mars sont suspendues entre le 12 mars et le 23 juin ;
• Celles qui avaient vocation à jouer entre le 12 mars et le 23 juin, sont reportées, à partir du 24 juin, d’une durée correspondant à la période écoulée entre la date d’effet de la pénalité et le 23 juin (ex. : des pénalités applicables le 23 mai seront reportées au 23 juillet) ;
• Celles qui auront vocation à jouer après le 23 juin seront reportées, à compter de la date à laquelle elles devaient prendre effet, pour une durée égale au temps écoulé entre le 12 mars ou la date de signature du contrat si elle est postérieure, et le 23 juin (ex. : contrat signé le 23 mai et pénalités de retard applicables le 23 novembre, les pénalités s’appliqueront 23 décembre).

 

 

J’ai signé un contrat de réservation/acte de vente pour un logement « Pinel », mais le promoteur m’annonce plusieurs mois de retard du fait de l’arrêt des chantiers : quel est le risque pour l’obtention de ma réduction d’impôt ?

La propagation du virus Covid19 a entraîné un arrêt immédiat des travaux pour la quasi-totalité des chantiers avant de faire l’objet d’incitations à la reprise. Des retards sont donc inévitables pour la plupart des chantiers.

Parallèlement, le code général des impôts conditionne le bénéfice de la réduction d’impôts « Pinel » au respect d’un délai d’achèvement des travaux dans les 30 mois suivant la signature de l’acte de VEFA.

Le retard de livraison peut donc avoir une incidence sur l’octroi de cet avantage fiscal.

La loi ne prévoit aucune exception au délai d’achèvement de 30 mois.

Toutefois, tenant compte des effets de cette crise sanitaire, l’administration fiscale a récemment admis une prorogation des délais, préservant ainsi le bénéfice de l’octroi de la réduction d’impôt « Pinel », en distinguant 3 cas :

• si le délai d’achèvement a expiré entre le 12 mars et le 23 juin, il a été suspendu à compter du 12 mars et est reparti depuis le 24 juin. Dit autrement, le nombre de jours écoulé entre le 12 mars et la date d’achèvement prévue (ex. : 30 mars), correspondant à 19 jours, est reporté à compter du 24 juin ; dans l’exemple, le délai d’achèvement expirera donc le 12 juillet, et non le 30 mars.
• Si le délai d’achèvement a commencé à courir entre le 12 mars et le 23 juin (càd que l’acte de vente a été signé pendant cette période, par ex. le 30 mars), le point de départ de ce délai est suspendu jusqu’au 23 juin. Le délai d’achèvement expirera donc, dans l’exemple, le 23 décembre 2022, au lieu du 30 septembre 2022.
• Si le délai d’achèvement expire après le 23 juin (ex. : 30 septembre), le délai est prorogé d’une période de 104 jours (correspondant au nombre de jours entre le 12 mars et le 23 juin). Dans l’exemple, le délai expirera donc le 12 janvier 2021.  

Si vous ne relevez d’aucun des cas précités, l’administration fiscale peut accorder une tolérance dans le cadre d’une demande de rescrit. Ce n’est pas automatique ; l’administration procède à un examen au cas par cas.

En effet, dans un rescrit publié le 13 juin 2018, elle avait accepté un report de ce délai de 30 mois pour une interruption de chantier pour cause de force majeure dans le cas d’un affaissement de la voie desservant le chantier.

En tant que contribuable, l’acquéreur peut faire une demande de rescrit auprès des services des impôts pour demander une tolérance. Il peut également donner mandat au vendeur pour le faire.

 

Pour aller plus loin:

Quelles réponses juridiques aux conséquences du COVID-19 sur le contrat de réservation ?