VEFA : Quelle(s) réponse(s) juridique(s) aux conséquences du COVID-19 sur le contrat de réservation ?
VEFA : Comment faire face juridiquement aux conséquences du COVID ?
La crise sanitaire et son impact sur l’activité et les déplacements des personnes ont conduit le législateur à adapter le droit pendant la période de confinement, mais également après.
Plusieurs des textes parus ont impacté le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), depuis la conclusion à distance des contrats jusqu’au régime des garanties légales. Contrat de livraison, acte de vente, livraison du bien, etc. : autant d’actes qui soulèvent de nombreuses questions.
Pour vous aider à y voir plus clair, la Fédération des Promoteurs Immobiliers répond chaque semaine aux interrogations soulevées par cette crise.
>> Cette semaine : Quelle(s) réponse(s) juridique(s) aux conséquences du COVID-19 sur le contrat de réservation ?
# Contrat de réservation : J’ai signé un contrat de réservation et/ou un acte de vente avant l’épidémie, reste-t-il valide ? J’ai signé un contrat de réservation avant l’épidémie, mais je n’ai pas pu signer l’acte de vente chez le notaire pendant le confinement : quelles conséquences ? J’ai signé un contrat de réservation, mais le confinement m’a empêché d’obtenir mon prêt immobilier : quelles conséquences ? J’ai signé un contrat de réservation, mais le promoteur m’annonce plusieurs mois de retard du fait de l’arrêt des chantiers : puis-je me désister ?
J’ai signé un contrat de réservation et/ou un acte de vente avant l’épidémie, reste-t-il valide ?
Le contrat de réservation n’a pas à proprement parler de durée de validité. Toutefois, il prévoit une date de signature de l’acte de VEFA.
Les délais prévus dans le contrat ne sont pas prorogés automatiquement. Les parties doivent donc s’entendre pour convenir d’une nouvelle date pour la signature de l’acte de VEFA si elle n’a pas pu intervenir à la date prévue, du fait des mesures de confinement.
Quant à l’acte de VEFA, une fois signé, il reste valide également.
Sa « durée » sera possiblement allongée du fait de l’interruption des chantiers pendant une partie de la période du confinement, du fait de la fermeture de la majorité des entreprises, et aujourd’hui des nouvelles modalités d’organisation des chantiers, qui se déroulent dans le respect de règles de distanciation sociale, qui se traduisent par un ralentissement du rythme de réalisation des travaux (cf. infra).
J’ai signé un contrat de réservation avant l’épidémie, mais je n’ai pas pu signer l’acte de vente chez le notaire pendant le confinement : quelles conséquences ?
En droit, les contrats n’ont pas été prorogés ni suspendus pendant le confinement, càd que les délais contractuels devaient s’exécuter « normalement », y compris la date prévue pour la signature de l’acte de vente.
En pratique, pendant cette période, les déplacements étaient strictement encadrés, empêchant souvent de signer l’acte de vente à la date prévue.
Depuis le 5 avril, la réglementation a changé pour permettre aux notaires de conclure les actes de vente à distance (on parle de la vente par « comparution à distance »).
Si vous n’avez pas pu signer l’acte de vente à la date prévue, parce que l’étude n’était pas équipée, ou parce que vous ne pouviez pas vous déplacer, vous pouvez vous rapprocher de votre vendeur pour convenir d’une nouvelle date.
J’ai signé un contrat de réservation, mais le confinement m’a empêché d’obtenir mon prêt immobilier : quelles conséquences ?
Pendant la période du confinement, les contrats privés n’ont pas été prorogés ni suspendus. Les délais contractuellement prévus devaient donc être respectés, y compris le délai dans lequel le réservataire est tenu d’entreprendre les démarches en vue de l’obtention d’un financement pour son acquisition. C’est précisé dans la FAQ relative à la « condition suspensive d’obtention du prêt », sur les conséquences juridiques du covid sur le site du Ministère de la Justice :
L’article L. 313-41 du code de la consommation prévoit que, lorsque l’acquisition d’un immeuble est financée par un crédit immobilier, l’acte « est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement » et que « la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois ».
Une telle condition suspensive n’entre pas dans le champ de l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 modifiée du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période qui s’applique seulement aux actes, prescrits par la loi ou le règlement à peine de sanction, et qui auraient dû être accompli pendant la période juridiquement protégée mentionnée à l'article 1er.
La loi ne fait ici qu'aménager une condition qui est de nature contractuelle. En outre il ne s’agit pas d’un acte prescrit par la loi à peine de sanction : la loi ne prescrit pas l'obtention d'un prêt, elle prévoit seulement que si un prêt finance la vente, alors ce doit être une condition suspensive du contrat et un délai minimal est prévu pour la réalisation de cette condition.
Par conséquent, la promesse [ou le contrat de réservation] est caduque[c] si la condition d’obtention du prêt n’est pas obtenue [à la date prévue contractuellement].
En pratique, s’agissant d’un délai convenu entre les parties, vous pouvez vous rapprocher de votre vendeur pour proroger ce délai.
Pendant le confinement, les chantiers ont été interrompus. Ils reprennent mais à un rythme très ralenti du fait en particulier du respect des règles de distanciation sociale, voire de certaines difficultés d’approvisionnement des matériaux, selon les cas. Cela peut conduire à des retards de livraison.
Vous avec signé le contrat de réservation mais vous n’avez pas encore signé l’acte de vente chez le notaire. L’information du retard prend par exemple la forme d’une mention dans le projet d’acte de vente qui vous est notifié, par le notaire, avec le règlement de copropriété, un mois avant la date prévue de la signature de l’acte, modifiant la date de livraison. Dans ce cas, la loi vous permet de ne pas signer l’acte de vente et de demander la restitution du dépôt de garantie si le projet d’acte présente une « différence anormale » par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.
