Logements vacants : ce que les chiffres ne disent pas

La France compte 3,1 millions de logements vacants. Dans le même temps, elle recense 350 000 personnes sans domicile. Le rapprochement de ces deux chiffres a fini par s'imposer dans le débat : il suffirait de mobiliser ces logements inoccupés pour résoudre la crise du logement. La réquisition, mesure temporaire imposée aux propriétaires par arrêté préfectoral, en est la forme la plus radicale ; la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), la plus consensuelle. Mais le raisonnement sous-jacent est le même : s'il y a de la place, il faut l'utiliser.

Cette vision simpliste bute sur des réalités plus complexes. Le rapport de la Cour des comptes de mars 2025 sur la lutte contre les logements vacants dans le parc privé est l'évaluation la plus complète jamais conduite sur ce sujet. Il mérite d'être lu, en particulier par ceux qui partagent l'objectif d'une politique ambitieuse en matière de logement.

Trois millions de logements vacants, dont 118 000 dans les zones en tension

Les 3,1 millions de logements qualifiés de vacants recouvrent des situations très différentes. On distingue d'abord la vacance frictionnelle : biens temporairement inoccupés entre deux locataires, entre une mise en vente et une signature, entre la fin de travaux et une première occupation. C'est le fonctionnement normal de tout marché immobilier, une composante incompressible.

Ce qui pose problème, c'est la vacance structurelle, soit les logements inoccupés depuis plus de deux ans. La Cour des comptes l'évalue à 1,2 million dans le parc privé en 2022, moins de la moitié du total souvent cité.

À Paris, le maire nouvellement élu Emmanuel Grégoire avançait pendant sa campagne le chiffre de 120 000 logements vacants à mobiliser d'urgence. Le volume réel de la vacance durable dans la capitale est de 18 600 logements, soit 1,3 % du parc privé parisien. À titre de comparaison, on dénombrait en 2022 dans la capitale 134 000 résidences secondaires, 47 500 logements occasionnels et 55 000 annonces de locations meublées sur Airbnb : la vacance structurelle ne représente que 7 % de l'ensemble des logements sous-occupés parisiens.

74 % des logements vacants se concentrent dans des territoires qui ne manquent pas de logements

La première confusion dans le débat public est arithmétique. La seconde est géographique, et elle est plus fondamentale encore. Pourtant, elle est systématiquement esquivée par ceux qui présentent la mobilisation des logements vacants comme la solution à la crise.

En effet, parmi les 1,2 million de logements structurellement vacants, très peu se trouvent en zone tendue. La Cour des comptes en évalue le nombre à 118 330, soit à peine 10 % de la vacance structurelle totale et 1,5 % du parc privé de ces zones.

74 % du parc privé durablement vacant se situe en conséquence dans des zones dites détendues. Dans l'Hexagone, ce sont les territoires ruraux en déprise qui concentrent les taux les plus élevés : la Creuse (10,6 % de vacance structurelle), la Nièvre (8,8 %), la Meuse (8,5 %). Ces territoires connaissent un déclin démographique, un tissu économique fragilisé, des services publics en recul. La vacance y est le reflet d'une demande insuffisante, non d'une offre sous-mobilisée.

Un logement a 4,4 fois plus de chances d'être durablement vacant dans un bassin de vie où les prix immobiliers sont les plus bas. Sans emploi accessible, sans école, sans transport, sans médecin de proximité, ces logements resteront vides quelles que soient les mesures mises en oeuvre. La Direction générale du Trésor le formule avec prudence dans une note de juillet 2024 : « le potentiel de logements réellement mobilisables doit être évalué finement, suivant les dynamiques de chaque territoire. » Autrement dit, le gisement n'est pas là où on l'espère.

Les départements d'outre-mer présentent également des taux de vacance structurelle élevés, mais pour des raisons différentes : un parc inadapté aux besoins et aux capacités financières des ménages, dans un contexte de grande pauvreté. Leur cas ne relève pas du même diagnostic ni des mêmes réponses que la déprise hexagonale.

Il en résulte que les logements vacants se concentrent dans les territoires où la demande est extrêmement faible, et font défaut là où la pénurie est la plus durement ressentie. Dans les zones tendues, les 118 000 logements structurellement vacants représentent effectivement un potentiel, mais sans commune mesure avec l'ampleur des besoins non satisfaits.

La lutte contre la vacance n'en est pas pour autant sans objet dans les zones détendues. Mais les pouvoirs publics n'y poursuivent pas les mêmes objectifs ni, par conséquent, ne peuvent recourir aux mêmes outils. L'enjeu y est la revitalisation des centres bourgs, la lutte contre la dégradation du bâti, la contribution à l'objectif de zéro artificialisation nette. Ce sont deux politiques distinctes qui ne sauraient être confondues.

Des logements souvent dégradés, détenus par des propriétaires souvent démunis

Pourquoi ces logements sont-ils inoccupés ? Principalement parce qu'ils sont inadaptés au marché et que les remettre en état représente un investissement que leurs propriétaires ne peuvent pas toujours assumer.

Selon le service statistique du ministère de la Transition écologique (SDES, 2023), 45 % de la vacance structurelle relève d'une forme d'obsolescence du bâti : construction antérieure à 1900, superficie inférieure à 35 m², mauvaise performance énergétique. Un logement construit avant 1900 a 3,3 fois plus de chances d'être durablement vacant qu'un logement construit après 1999 ; un logement de moins de 35 m² présente une probabilité trois fois supérieure à celle d'un logement de plus de 125 m².

La situation personnelle des propriétaires est l'autre facteur. La vacance successorale (biens bloqués en indivision, propriétaire décédé, héritiers en désaccord) représente une part significative du stock. Un propriétaire résidant en EHPAD ou à l'hôpital génère une probabilité de vacance 4,6 fois supérieure à la moyenne. Ces situations appellent un accompagnement juridique patient et des procédures simplifiées de sortie d'indivision, non la contrainte fiscale ou la réquisition.

Ces logements ne sont donc pas vides par égoïsme. Ils le sont parce que des propriétaires âgés, aux revenus modestes, en situation personnelle complexe, ne peuvent pas financer des travaux souvent lourds et ne connaissent pas toujours les aides disponibles (MaPrimeRénov', aides de l'Anah). La Cour des comptes est catégorique : les dispositifs incitatifs existants n'ont pas démontré leur efficacité à enrayer la hausse du parc vacant au niveau national.

Vingt-cinq ans de dispositifs : des recettes fiscales en hausse, un parc vacant qui continue de croître

Depuis 1998, la puissance publique a accumulé les dispositifs. Leur bilan, documenté par la Cour des comptes, est sévère : aucun n'a inversé la tendance. La TLV a vu ses taux et son périmètre élargis par la loi de finances pour 2023. Les recettes ont bondi, de 80 millions d'euros en 2014 à 271 millions en 2023, mais le stock de logements vacants a continué d'augmenter. Les évaluations conduites par l'administration ne confirment pas l'efficacité de la taxe. Par ailleurs, certains propriétaires en zones tendues ont intérêt à déclarer leur logement vacant plutôt que comme résidence secondaire pour alléger leur imposition, ce qui fausse à la fois la mesure du phénomène et l'efficacité du dispositif fiscal.

Le Plan national de lutte contre les logements vacants, annoncé en 2020 sans déclinaison réglementaire ni budgétaire, n'a finalement financé que 30 collectivités sur 237 candidates, pour un total de 966 131 euros. L'outil numérique Zéro Logements Vacants (ZLV), qui permet aux collectivités de visualiser le parc vacant et de contacter les propriétaires, a permis de sortir 6 700 logements de vacance entre 2020 et 2024. Utile à l'échelle locale, il ne peut à lui seul peser sur un stock de 1,2 million de logements.

Ce qu'une politique différenciée pourrait faire

Dans les zones détendues, l'enjeu prioritaire est la réhabilitation : accompagner les propriétaires dans la rénovation de logements obsolètes, simplifier les procédures de sortie d'indivision successorale, généraliser des outils comme ZLV tout en les faisant mieux connaître des élus locaux. Les programmes Action coeur de ville et Petites villes de demain constituent des instruments utiles, même si leur impact sur la vacance reste difficile à évaluer.

Dans les zones tendues, là où les besoins sont énormes, les 118 000 logements durablement vacants ne constituent qu’un très faible gisement. Il est toujours utile de déployer une énergie considérable pour les remettre sur le marché, mais la solution est ailleurs : produire plus de logements collectifs neufs.

Sources

• Cour des comptes, La lutte contre les logements vacants dans le parc privé. Enjeux et outils depuis 2020, mars 2025
• Direction générale du Trésor, Peut-on répondre aux besoins en logements en mobilisant le parc existant ?, Trésor-Eco n° 347, juillet 2024
• SDES, Les déterminants de la vacance longue durée des logements détenus par les personnes physiques, décembre 2023
• Insee, 1,2 million de logements vacants supplémentaires en France depuis 1990, surtout dans les zones de déprise démographique, INSEE Première n° 1979, janvier 2024
• SDES, Construction de logements : résultats à fin novembre 2025, novembre 2025
• Apur - Atelier parisien d'urbanisme, Les logements inoccupés à Paris, décembre 2023
• Fondation pour la Nature et l'Homme, Une avancée fiscale pour réduire la vacance des logements et lutter contre l'artificialisation, février 2026
• IGF/IGAS, Revue de dépenses sur le budget de l'hébergement d'urgence, mai 2025