Logement étudiant : quinze ans de retard à rattraper
À l'heure de la rentrée universitaire, la pénurie de logements étudiants se répète dans la plupart des grandes villes. À Paris, il faut désormais gagner deux fois le Smic pour louer un studio. À Lille, certaines agences disent avoir reçu jusqu’à un millier d’appels en une heure pour une seule annonce. En Île-de-France, qui accueille plus de 800 000 étudiants, moins de 3 % d’entre eux accèdent à un logement à loyer réellement abordable. Faute d’une offre suffisante, une partie des étudiants se tourne vers la colocation, s’éloigne de son lieu d’études ou reste hébergée chez ses parents ou chez un tiers.
La pénurie s’est installée au fil des années, à mesure que les effectifs étudiants de l’enseignement supérieur augmentaient plus rapidement que l’offre de logements qui leur était destinée.
La France compte désormais plus de trois millions d’étudiants, un seuil franchi à la rentrée 2024. Ils devraient être environ 3,05 millions en 2026, selon les projections du service statistique du ministère de l’Enseignement supérieur. Depuis 2012, leur nombre a progressé de près de 25 %.
L’offre sociale dédiée a augmenté beaucoup plus lentement. Selon la Cour des comptes, le parc de logements à vocation sociale destinés aux étudiants n’a gagné que 69 300 places sur la période. Le réseau des Crous administre aujourd’hui environ 175 000 logements, soit un logement pour 17 étudiants, contre environ un pour trois au début des années 1960.
En une quinzaine d’années, l’écart s’est donc creusé entre la progression du nombre d’étudiants et celle des logements qui leur sont spécifiquement destinés.
La réhabilitation des résidences Crous et sociales permet de préserver et d’améliorer le parc existant. Le marché locatif privé accueille, de son côté, une grande partie des étudiants qui ne vivent pas en résidence. Pour augmenter le nombre de logements disponibles, il faut également en créer, par la construction neuve, mais aussi par la transformation de bureaux, d’hôtels ou d’autres bâtiments.
Or le marché privé, qui a absorbé une partie de la hausse des effectifs étudiants, offre aujourd’hui moins de petites surfaces à la location.
Le parc privé offre moins de studios
Entre 2019 et 2026, la part des studios proposés à la location plutôt qu’à la vente est passée de 73 % à 47 %, selon l’Observatoire du marché locatif publié par Bien’ici en juillet dernier. La tendance concerne l’ensemble du marché, mais touche directement les étudiants, qui privilégient les studios et les petites surfaces lorsqu’ils se logent dans le parc privé.
Les exigences en matière de performance énergétique peuvent également peser sur cette offre. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus être proposés à la location. Les logements classés F seront concernés en 2028, puis ceux classés E en 2034.
Avant la modification du mode de calcul du DPE, entrée en vigueur en juillet 2024, les petites surfaces étaient surreprésentées parmi les logements classés F et G. Le calcul les pénalisait notamment parce que certaines consommations, comme celle liée à l’eau chaude sanitaire, pèsent proportionnellement davantage par mètre carré dans un petit logement que dans un logement de plus grande superficie.
Le calcul a depuis été modifié afin de tenir compte de cette particularité. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils ont été adaptés pour les logements de moins de 40 m². Environ 140 000 petites surfaces auparavant classées F ou G ont ainsi obtenu une meilleure note sans travaux.
Un autre changement est intervenu le 1er janvier 2026 : dans le calcul du DPE, chaque kilowattheure d’électricité consommé était jusqu’alors comptabilisé comme 2,3 kilowattheures d’énergie primaire ; il l’est désormais comme 1,9 kilowattheure. Autrement dit, à consommation électrique identique, un logement chauffé à l’électricité se voit attribuer une consommation d’énergie primaire plus faible dans son DPE, ce qui peut améliorer sa note. Selon le gouvernement, environ 850 000 logements bénéficient de ce changement de calcul, en particulier parmi ceux chauffés à l’électricité.
Ces changements de méthode ont réduit le nombre de petites surfaces concernées à court terme par les interdictions de location. Restent celles qui demeurent classées F ou G et pour lesquelles des travaux seront nécessaires.
Pour les propriétaires de petites surfaces anciennes, le coût de la rénovation peut peser lourd au regard de la valeur du bien et du loyer perçu. Certains travaux dépendent en outre de la copropriété : l’isolation extérieure, la toiture ou le chauffage collectif ne relèvent pas toujours de la seule décision du propriétaire du studio.
Le DPE ajoute une contrainte à un marché déjà resserré depuis 2019, mais plusieurs autres évolutions y contribuent. L'extinction du dispositif Pinel, le 31 décembre 2024, a supprimé l'incitation fiscale à investir dans le locatif neuf. L'encadrement des loyers, appliqué dans plusieurs grandes agglomérations, comprime les rendements sur les petites surfaces, dont le prix d'acquisition au mètre carré reste élevé. Les permis de louer, désormais exigés dans certaines communes, imposent une démarche supplémentaire aux propriétaires bailleurs. Ces contraintes cumulées encouragent une partie d'entre eux à vendre plutôt qu'à louer, en particulier une fois le bien rénové. Selon l'Observatoire Bien'ici, la part des propriétaires de logements classés F ou G qui choisissent encore la location a chuté de 47 % à 8 % entre 2019 et 2026. C’est pourquoi la loi de finances pour 2026 a créé le statut du bailleur privé - ou dispositif Jeanbrun -, destiné à redonner de l'attractivité à l'investissement locatif de longue durée.
Dans ce contexte, le développement de résidences spécifiquement destinées aux étudiants permet d’accroître l’offre là où le parc locatif classique peine à répondre à la demande. Ces résidences présentent également l’avantage de proposer majoritairement les typologies recherchées par les étudiants - studios, T1 et petits logements - et de maintenir durablement ces biens dans cet usage. Leur développement dépend toutefois de la capacité à financer de nouveaux programmes.
C’est sur ce marché que les investisseurs sont aujourd’hui particulièrement présents.
Au premier trimestre 2026, les résidences étudiantes ont représenté 133 millions d'euros d'investissements en France, répartis sur cinq transactions, selon Cushman & Wakefield. Le montant est presque stable par rapport au premier trimestre 2025. Ces opérations concernent pour l'essentiel des programmes achetés en VEFA, avant leur construction, ce qui contribue directement au financement de nouvelles résidences. Certaines transactions portent toutefois sur des résidences déjà en exploitation, à l'image de l'acquisition par Nuveen d'une résidence existante à Paris auprès de Réside Études : ces opérations relèvent d'un changement de propriétaire plutôt que d'un apport d'offre supplémentaire. Sur la même période, 27 millions d'euros ont été investis dans les résidences seniors et 6,5 millions dans le coliving.
Avec cinq transactions seulement, quelques opérations importantes peuvent fortement modifier le total d’un trimestre. Les chiffres montrent toutefois que les résidences étudiantes occupent actuellement une place importante parmi les investissements dans le résidentiel géré.
Une grande partie de ces acquisitions porte sur des programmes achetés en VEFA, avant leur construction. Une partie des sommes investies sert donc à financer de nouvelles résidences plutôt qu’à acquérir des bâtiments déjà exploités.
Des besoins élevés dans un secteur de la construction encore fragile
Cette production intervient alors que la construction de logements reste à un niveau bas.
Sur les douze mois achevés en juin 2026, 376 241 logements ont été autorisés à la construction en France, selon le Service des données et études statistiques du ministère de la Transition écologique. Ce volume est inférieur de 8 % à la moyenne des cinq années précédentes.
Le premier semestre 2026 montre une légère amélioration par rapport à 2025, mais l’activité reste inférieure à celle observée avant la récente crise de la construction.
Le financement de nouvelles résidences étudiantes ne signifie pas pour autant qu’elles seront rapidement disponibles. Trouver le foncier, obtenir les autorisations, boucler le financement, puis construire demande plusieurs années.
Réhabiliter les résidences existantes permet de préserver les logements déjà disponibles, tandis que le parc privé continuera de jouer un rôle majeur. Mais résorber l’écart accumulé depuis quinze ans suppose aussi de créer des logements supplémentaires. Cette production doit se jouer sur deux terrains de nature différente.
Le premier est celui des résidences dédiées aux étudiants, qu’il s’agisse des résidences Crous, du logement social étudiant ou des résidences privées. Composées principalement de studios et de T1, elles répondent directement aux besoins de ce public : l’enjeu porte donc avant tout sur le nombre de résidences à construire et sur leur localisation. L’intérêt des investisseurs pour ce marché est déjà manifeste, comme le montrent les données de Cushman & Wakefield citées plus haut.
Le second terrain est celui du logement ordinaire, où chaque programme associe plusieurs typologies de logements. La question n’est plus seulement de savoir combien construire, mais quelle part réserver aux petites surfaces. Les promoteurs s’interrogent eux-mêmes sur cet équilibre depuis plusieurs années, alors que la décohabitation, le vieillissement de la population et la diminution de la taille des ménages orientent la demande vers des logements plus compacts, bien au-delà du seul public étudiant.
Ces choix ne produiront toutefois leurs effets qu’à moyen terme. Une résidence acquise en VEFA en 2026 pourra ainsi n’accueillir ses premiers locataires que deux, trois ou quatre ans plus tard.
Pour l’étudiant qui compose, cette année encore, avec une colocation trouvée en dernier recours ou un trajet allongé pour accéder à un loyer supportable, ces arbitrages restent largement invisibles. Ils déterminent pourtant, plusieurs années à l’avance, la quantité et la nature des logements qui seront disponibles demain. C’est aussi ce décalage entre l’urgence de la demande et le temps nécessaire pour adapter l’offre qui explique pourquoi la pénurie se prolonge d’une rentrée à l’autre.
Sources
Cour des comptes, Le soutien public au logement des étudiants, juillet 2025.
Service statistique de l’Enseignement supérieur, de la Recherche et de l’Innovation (Sies), données de rentrée 2024 et projections 2026.
Que Choisir Ensemble, enquête sur le logement étudiant dans onze agglomérations, 7 juillet 2026.
Bien’ici, Observatoire du marché locatif, 9 juillet 2026.
Info.gouv.fr – ministère de la Transition écologique, Logement : une réforme du DPE en faveur des petites surfaces, février 2024.
Arrêté du 31 décembre 2025 relatif au coefficient de conversion de l’électricité dans le diagnostic de performance énergétique.
Cushman & Wakefield, Marché de l’investissement résidentiel en France, T1 2026.
Service des données et études statistiques (SDES), bilan de la construction neuve à fin juin 2026, publié le 28 juillet 2026.
FPI France, En finir avec le mythe des grands logements, éditorial du président, novembre 2019.
