Les leçons des ventes en bloc aux institutionnels

En 2020, l’Observatoire de l’immobilier neuf de la FPI a recensé près de 38 000 ventes en bloc, en hausse de 7,2 % par rapport à 2019, soit presque autant que les ventes aux particuliers en accession (45 000) ou en investissement locatif (42 000), qui baissaient chacune de près d’un tiers. Cette dynamique des ventes en bloc dans un contexte de forte baisse des ventes aux particuliers est un des faits marquants de l’année.

À y regarder de plus près, au sein des ventes en bloc, les ventes aux organismes HLM ont diminué en volume, les ventes aux acteurs du logement intermédiaire ont sensiblement progressé, et les ventes aux investisseurs ont presque doublé. Nous sommes nombreux à voir revenir vers nous des caisses de retraite, des compagnies d’assurance ou des mutuelles, qui nous achètent des programmes en bloc pour faire du locatif libre, et qui avaient disparu de nos marchés après en avoir fait les belles heures jusque dans les années 1990. De ce retour des institutionnels, nous pouvons tirer au moins trois enseignements.

Premièrement, quand les fondamentaux du marché ne sont pas favorables, le volontarisme des pouvoirs publics reste impuissant. Pendant des années, le Gouvernement a cherché à les faire revenir vers le résidentiel, en vain. L’écart de rentabilité avec le tertiaire était trop fort, les taux d’intérêt trop élevés pour faire du résidentiel une classe d’actif attractive ; aujourd’hui, les cartes ont été rebattues.

Deuxièmement, ce retour des institutionnels est un défi pour les promoteurs, qui vont devoir s’adapter. Deux exemples : souvent cotés donc surveillés sur leur RSE, ces « grands comptes » vont être plus exigeants sur la performance environnementale ; les ventes en bloc à ces acteurs souvent mal connus des élus locaux, qui craignent les conditions de sortie et le risque de ventes à la découpe, vont nécessiter plus de pédagogie et d’accompagnement local.

Troisièmement, leur prédilection pour le locatif libre et le cœur des métropoles montre que l’espoir de l’État de voir les investisseurs institutionnels prendre le relais des investisseurs particuliers est assez vain. Récemment encore, la FPI était interrogée par l’Inspection des finances, missionnée pour réfléchir à la substitution du Pinel « institutionnels » (en TVA à 10 %) au Pinel particuliers. Pour nous, ce dernier restera nécessaire, parce que les institutionnels, s’ils investissent dans des fonds de logement intermédiaire comme ceux de CDC Habitat, préfèreront d’abord une offre premium et libre.

Moralité : dans la lutte pour répondre aux besoins de logement des Français, tous les segments de marché et tous les investisseurs sont les bienvenus – à commencer par les particuliers !