Le dogme ou la vraie vie
Le thème de notre prochain congrès à Saint-Malo, le 30 juin, est volontairement optimiste : « le logement, à nouveau bien aimé. »
Optimiste parce que le gouvernement a pris la mesure de la crise. Le plan « Relance Logement » a fixé une ambition : produire 2 millions de logements d’ici 2030.
Optimiste parce que les élections municipales ont, elles aussi, marqué une inflexion. Le logement a souvent été imposé par nos concitoyens dans le débat et il est devenu, dans de nombreuses villes, un sujet politique central.
Mais cet optimisme est encore très fragile.
D’abord parce que le contexte géopolitique créé un climat d’inquiétude et d’incertitude qui n’est pas propice à l’achat d’un logement neuf.
Et ensuite parce que pour atteindre l’objectif ambitieux du gouvernement, il faut mettre en place les bonnes solutions.
Le statut du bailleur privé y participe. C’est une mesure nouvelle qui demande un temps d’appropriation par les commercialisateurs internes et externes (réseaux bancaires et conseillers en gestion de patrimoine) et par les futurs investisseurs particuliers. C’est la raison pour laquelle la FPI a conçu et financé une campagne de communication pour faire connaître au grand public ce nouveau dispositif.
Mais il ne faudrait pas que, l’élection présidentielle approchant, les dogmes habituels (ou fausses bonnes solutions) prennent le dessus.
Ceux-ci sont légion.
Le dogme : Inutile de construire 500 000 logements, il suffit d’en construire à peine 200 000, le solde étant atteint par la remise sur le marché des logements vacants. Et pour cela, il suffit de taxer les propriétaires qui possèdent ces logements vacants. C’est le cas de la ville de Paris qui a décidé de doubler la fiscalité sur les logements vacants.
La vraie vie : La taxe sur les logements vacants a vu ses taux et son périmètre élargis par la loi de finances pour 2023. Les recettes ont bondi, de 80 millions d'euros en 2014 à 271 millions en 2023, mais le stock de logements vacants a continué d'augmenter.
Et pour cause : ces logements sont majoritairement situés dans ce que l’on appelle pudiquement la “diagonale du vide”, dans des territoires où la demande est faible, voire inexistante. Ce n’est pas parce que l’on construit moins dans les grandes métroples que l’on va miraculeusement remplir des logements dans des zones où plus personne ne veut s’installer.
Le dogme : l’encadrement des loyers pour limiter leur hausse.
La vraie vie : d’après l'observatoire Clameur, l'encadrement des loyers n'a pas permis de faire diminuer les loyers, et celui‑ci a conduit à une érosion du marché locatif.
Le dogme : plafonner à 35% le taux d’endettement des ménages pour limiter le risque de surendettement et de défaillance des accédants.
La vraie vie : les encours douteux représentent à peine 1% du total des encours et les défaillances ne représentent que 2% des encours douteux, soit 0,02% des encours. Tout ça pour ça.
Des exemples de ce type, il en existe des quantités. Mais je m’arrête là, pour ne pas avoir un édito trop long. J’en garde pour plus tard.
En tout état de cause, derrière tous ces dogmes, il y a la volonté des politiques ou des hauts fonctionnaires de plaquer leur vision du monde sur la réalité ce qui, malheureusement, produit des politiques… déconnectées du réel.
Tout le contraire des professionnels qui sont confrontés en permanence au concret et à la vraie vie.
Ce sera un des enjeux de notre Congrès : confronter toutes ces fausses bonnes idées à la réalité et aux pratiques des professionnels.
L’heure est trop grave pour perdre du temps et de l’énergie à mettre en œuvre des dogmes éculés et sans effet.
Pascal Boulanger, président de la FPI
