Le bail réel solidaire face à la crise foncière des métropoles
Dans les métropoles françaises les plus tendues, le coût du foncier est devenu l’un des principaux obstacles à l’accès au logement. Le bail réel solidaire (BRS) réactive un principe ancien dans un cadre juridique français contemporain : dissocier la propriété du terrain et celle du logement.
Depuis les années 1990, les politiques du logement menées dans les économies occidentales poursuivent une même logique : soutenir la solvabilité des ménages modestes par le crédit ou divers dispositifs d’aides, notamment fiscales. Prêt à taux zéro en France, soutien au crédit hypothécaire dans les pays anglo-saxons ou avantages fiscaux à l’investissement locatif en Europe occidentale reposent sur une même idée : faciliter l’accès des ménages au logement.
En parallèle, le foncier urbain a pris une place croissante dans la formation des prix immobiliers des grandes métropoles françaises. L’emplacement, la rareté des autorisations d’urbanisme et l’attractivité économique des centres urbains renforcent le poids du prix des terrains dans le montant final payé par les ménages. À partir de travaux consacrés notamment à Singapour et aux grands marchés fonciers internationaux, l’économiste finlandaise Anne Haila montre que le sol urbain tend à fonctionner comme un actif patrimonial autonome autant que comme le support matériel du logement.
Pour limiter l’impact des prix du foncier dans les marchés immobiliers tendus, la France crée un outil spécifique : le bail réel solidaire. Créés par la loi ALUR de 2014, les organismes de foncier solidaire (OFS) portent durablement le terrain, tandis que le BRS, opérationnel depuis 2017, organise la dissociation entre la propriété du sol et celle du logement. Le ménage acquiert le logement et verse une redevance foncière ; l’organisme conserve quant à lui la propriété du terrain.
Cette dissociation entend réduire le coût d’accès à la propriété et contenir le prix dans le temps : lors de la revente, le prix du logement reste encadré afin d’éviter toute spéculation.
La singularité française du BRS
Si la dissociation entre propriété du sol et propriété du bâti est ancienne, le modèle contemporain des Community Land Trusts apparaît aux États-Unis à la fin des années 1960 dans le contexte des luttes pour les droits civiques. Le premier Community Land Trust (CLT) moderne est créé en 1969 à Albany, en Géorgie. Le modèle change ensuite d’échelle à Burlington, dans le Vermont, où la municipalité dirigée par Bernie Sanders crée en 1984 le Champlain Housing Trust afin de maintenir une offre de logements accessible dans un contexte de hausse des prix immobiliers.
Le Royaume-Uni suit une trajectoire différente. Les Community Land Trusts britanniques se développent après le Housing and Regeneration Act de 2008, mais restent fortement dépendants des financements publics. À Bruxelles, la Région finance directement une partie importante du foncier afin de maintenir des prix durablement inférieurs à ceux du marché privé.
Ces expériences montrent que la dissociation foncière redistribue la charge foncière entre ménages, collectivités et opérateurs publics. Les États-Unis ont développé un modèle principalement communautaire. La France a choisi une autre voie : intégrer cette logique dans un cadre juridique national porté par des opérateurs agréés et des financements publics.
Le BRS à l’échelle du marché français
Fin 2024, à peine 3 700 logements avaient été livrés depuis l’entrée en vigueur opérationnelle du dispositif en 2017. 20 000 autres logements sont en projet ou en cours de commercialisation selon Foncier Solidaire France. Les volumes demeurent donc particulièrement modestes rapportés au marché du logement dans son ensemble.
Le BRS est une des réponses à certains blocages d’accès à la propriété dans les zones tendues. Les travaux de l’OCDE montrent toutefois que les dispositifs ciblés d’accession abordable produisent des effets limités lorsqu’ils ne s’accompagnent pas d’une augmentation plus générale de l’offre de logements.
Les limites du modèle tiennent aussi à la capacité des acteurs publics à financer massivement et à porter durablement le foncier dans les zones tendues. Maintenir du terrain hors du marché classique implique d’accepter qu’une partie de la valorisation immobilière reste durablement encadrée afin de préserver l’accessibilité des logements dans le temps.
La question centrale devient alors celle du changement d’échelle : les collectivités et les opérateurs publics seront-ils capables de porter durablement du foncier afin de maintenir une offre accessible dans les métropoles ?
Pour aller plus loin :
Anne Haila, Urban Land Rent: Singapore as a Property State, Wiley-Blackwell, 2015
Foncier Solidaire France, Observatoire 2024 du BRS.
OCDE, Brick by Brick: Building Better Housing Policies, OECD Publishing, 2021
