En Allemagne, la stabilité fiscale au service du logement locatif

Outre-Rhin, la possibilité pour un propriétaire de déduire la dépréciation de son immeuble locatif existe depuis le milieu des années 1950. Le mécanisme, codifié à l’article 7 de la loi sur l’impôt sur le revenu (Einkommensteuergesetz), naît dans un pays encore marqué par les destructions de la Seconde Guerre mondiale. La priorité du législateur est alors d’encourager la reconstruction sans recourir à des subventions massives. Permettre aux investisseurs privés d’amortir la valeur de leur bien revient à reconnaître que le bâtiment, comme tout actif productif, s’use avec le temps et perd une partie de sa valeur économique.

L’amortissement immobilier allemand n’a jamais été conçu comme un avantage exceptionnel. Il relève d’un principe général du droit fiscal : tout bien destiné à produire un revenu est amortissable, qu’il s’agisse d’une machine industrielle ou d’un immeuble mis en location. Cette approche, inscrite dans la durée, a façonné la culture économique allemande : la fiscalité du logement n’est pas un instrument de relance, mais une règle du jeu stable qui s’applique à tous.

Depuis les années 1950, les taux d’amortissement ont évolué : 2 % par an pour les bâtiments récents, 2,5 % pour les plus anciens, puis 3 % pour les constructions postérieures à 2023, mais la structure du dispositif n’a pas changé. L’administration fiscale ajuste les paramètres, jamais le principe. Cette constance est considérée comme une condition de confiance : les investisseurs peuvent planifier sur vingt ou trente ans, en intégrant dans leurs calculs une donnée fiscale prévisible.

La période récente a pourtant mis ce modèle à l’épreuve. La remontée rapide des taux d’intérêt à partir de 2022 a provoqué un effondrement des mises en chantier. Les coûts de construction, dopés par l’énergie et les normes environnementales, ont atteint un niveau qui a rendu nombre de projets non viables. Pour éviter une paralysie du secteur, le gouvernement de coalition dirigé par Olaf Scholz a adopté, au printemps 2024, la loi sur les opportunités de croissance (Wachstumschancengesetz), promulguée le 27 mars 2024 (Bundesgesetzblatt I 2024 S. 226).

Cette loi, issue d’un compromis entre sociaux-démocrates, Verts et libéraux, n’a pas bouleversé la fiscalité du logement. Elle a introduit un amortissement dégressif de 5 % par an pour les immeubles à usage locatif dont la construction débute entre le 1ᵉʳ octobre 2023 et le 1ᵉʳ octobre 2029. Le dispositif permet de déduire une part plus importante du coût de construction durant les premières années d’exploitation, avant de revenir ensuite au rythme linéaire habituel. Il s’agit d’un ajustement ciblé : soutenir la rentabilité initiale des projets dans un contexte de financement tendu, sans transformer le régime fiscal de fond.

L’Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln), centre de recherche économique indépendant financé par les organisations patronales, a évalué les effets attendus de cette loi dans une étude publiée le 10 novembre 2023 (Eine vertane Chance auf mehr Wachstum). Ses chercheurs estiment que l’impact global sur la croissance allemande sera faible : environ 0,2 point de produit intérieur brut d’ici 2028. L’avantage fiscal ne suffit pas, selon eux, à compenser les obstacles structurels du secteur : rareté du foncier constructible, lenteur administrative, coûts des matériaux et pénurie de main-d’œuvre qualifiée.

Si l’effet conjoncturel paraît limité, la stabilité du dispositif demeure un repère essentiel. Dans un environnement économique incertain, la fiscalité du logement agit en Allemagne comme un cadre d’assurance : elle garantit la continuité des règles, évite les ruptures et permet d’amortir les cycles du marché. Cette continuité, peu spectaculaire, constitue un socle de confiance pour les investisseurs privés, les fonds institutionnels et les banques régionales.

La culture fiscale allemande repose ainsi sur une idée simple : mieux vaut un système constant, compris de tous, qu’une succession d’incitations provisoires. En matière de logement, la prévisibilité de la règle vaut souvent davantage que l’ampleur de la dépense publique.