Bâle IV : un risque majeur pour le financement du logement collectif neuf
Au cœur de la régulation financière internationale, les accords dits « de Bâle » fixent les règles qui encadrent la solidité financière des banques. Le premier accord, Bâle I, est adopté en 1988 par le Comité de Bâle sur le contrôle bancaire, qui réunit les banques centrales et les autorités chargées de superviser les établissements financiers dans les principales économies. L’essor des activités bancaires internationales et plusieurs crises bancaires conduisent alors les autorités monétaires à établir un cadre commun. Les banques doivent détenir un niveau minimal de fonds propres proportionnel aux risques associés aux crédits qu’elles accordent.
Ce cadre prudentiel évolue au fil des crises financières. Bâle II, adopté en 2004, autorise les banques à utiliser des modèles statistiques pour évaluer le risque de leurs portefeuilles de prêts. Après la crise financière mondiale de 2008, Bâle III relève les exigences de capital et de liquidités afin de renforcer la solidité du système bancaire. En 2017, le Comité de Bâle adopte une nouvelle révision de ces règles destinée à encadrer davantage la manière dont les banques calculent le risque associé aux crédits qu’elles accordent. Cet ensemble de mesures est généralement désigné sous le nom de Bâle IV.
Pour déterminer les exigences de capital des banques, les encours de crédits sont convertis en actifs pondérés par le risque. Ce calcul permet d’estimer le niveau de fonds propres que chaque établissement doit détenir pour absorber d’éventuelles pertes. Depuis Bâle II, certaines banques utilisent leurs propres modèles statistiques pour mesurer le risque de leurs portefeuilles de prêts. Ces modèles s’appuient sur l’historique des pertes et sur les caractéristiques des emprunteurs. Des écarts importants apparaissent entre les résultats obtenus par différents établissements pour des portefeuilles comparables.
Bâle IV introduit un plancher de capital, appelé output floor qui entrera progressivement en application (en 2029 puis 2032). Les banques conservent la possibilité d’utiliser leurs modèles internes, mais ces modèles ne peuvent plus conduire à des exigences de capital très inférieures à celles qui résultent des paramètres fixés par les régulateurs (un plancher devra être respecté). Les établissements doivent donc mobiliser davantage de capital pour financer les mêmes opérations.
Dans l’Union européenne, les règles issues de Bâle sont intégrées dans la réglementation bancaire européenne. Elles sont transposées dans le règlement sur les exigences de fonds propres des banques (Capital Requirements Regulation – CRR). La révision adoptée pour appliquer la finalisation de Bâle III figure dans le CRR III, adopté en 2024. Ce texte fixe les paramètres utilisés pour calculer les exigences de capital des banques et organise l’introduction progressive du plancher de capital.
En France, le financement de l’économie repose largement sur l’intermédiation bancaire. Des exigences de capital plus élevées influencent directement les décisions de financement des banques. Les établissements orientent leur activité vers les crédits qui mobilisent le moins de capital.
Le logement collectif neuf dépend largement du financement bancaire. Une part importante du financement du logement et de l’investissement immobilier passe en effet par le crédit. Les promoteurs immobiliers empruntent pour acquérir le foncier et financer la construction. Les ménages recourent au crédit pour acheter leur logement. Les investisseurs qui acquièrent des logements destinés à la location mobilisent eux aussi un prêt immobilier.
Dans notre secteur, l’accès au crédit conditionne directement la capacité des maîtres d’ouvrage à lancer de nouveaux programmes. Les opérations immobilières figurent parmi les financements les plus sensibles aux arbitrages bancaires car les programmes de promotion mobilisent des montants élevés et s’inscrivent dans des cycles longs. Dans un contexte déjà marqué par un recul de la production immobilière, ces contraintes, si elles s’appliquaient, pourraient accentuer les difficultés de financement du logement collectif neuf.
Le cadre prudentiel issu de Bâle IV classe les crédits bancaires en grandes catégories utilisées pour le calcul du capital des banques. Les financements immobiliers entrent dans ces catégories générales, qui regroupent des situations économiques très différentes. Certaines opérations de promotion immobilière peuvent ainsi se voir appliquer des pondérations de risque élevées en raison de la catégorie prudentielle dans laquelle elles sont classées. Les banques doivent alors mobiliser davantage de capital pour financer ces programmes.
Cependant, les opérations de logement collectif neuf s’inscrivent en France dans un cadre juridique et financier très structuré. Les programmes immobiliers sont majoritairement réalisés dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ce dispositif organise le financement de l’opération autour de contrats définis par la loi. Les promoteurs doivent fournir une garantie financière d’achèvement, délivrée par une banque ou un assureur, qui garantit la réalisation du programme même en cas de défaillance du promoteur.
Les opérations de construction sont également couvertes par des assurances obligatoires, notamment l’assurance dommages-ouvrage et la responsabilité décennale. Les banques exigent en outre un niveau élevé de précommercialisation avant d’accorder les crédits de construction. Une part importante des logements doit être réservée avant le démarrage du chantier, ce qui sécurise la commercialisation des programmes.
Le crédit immobilier français repose également sur des caractéristiques spécifiques : analyse de solvabilité fondée sur les revenus, prêts majoritairement à taux fixe et cadre juridique sécurisant pour les opérations de construction.
Bâle IV vise à renforcer la solidité du système bancaire. Dans une économie comme la France, où le financement du logement repose largement sur le crédit, l’application de ces règles appelle un calibrage adapté au modèle français du crédit immobilier. De cet ajustement dépendra la capacité des banques à financer le logement collectif neuf et, par conséquent, le volume de logements produits.
