Le PV de livraison peut-il servir de preuve au promoteur pour se défaire de son obligation de réparation des vices ou défaut de conformité apparents, contre les allégations d’un acquéreur de mauvaise foi, qui, agissant en non-conformité apparente, arguerait de l’apparition après livraison, de marques de coups, rayures et traces de toute nature sur les sols, murs, plafonds, vitrage, éléments d’équipement, pour en obtenir la réparation ?

Oui. Il est de jurisprudence constante que l’acquéreur d’un bien en VEFA peut agir en non-conformité apparente pendant un délai de 13 mois à compter de la prise de possession de son bien.

En effet, à propos du délai d’un mois visé à l’article 1642-1 du code civil , la Cour de Cassation considère que « l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession » (3e Civ., 22 mars 2000, N°98-20250 ; 16 déc. 2009, N°08-19612 ).

L’acquéreur peut donc intenter une action en garantie des vices ou non conformités apparentes pour tout désordre (toutes malfaçons ou défauts, même infime, relevés lors d'une construction ou de travaux) qui apparaîtrait dans les 13 mois suivant la prise en possession des lieux.

Il est donc primordial pour le promoteur vendeur d’immeuble à construire de bien rédiger son PV de livraison qui lui servira de preuve pour se dégager de sa responsabilité en cas d’action en non-conformité apparente dirigée contre lui.

En ce sens, il lui appartient donc d’être très vigilent lors de l’établissement du PV de livraison, que l’on conseille de structurer à la manière d’un état des lieux, en faisant apparaître de manière exhaustive, non seulement les réserves, mais en notant également soigneusement la réalisation effective et conforme (au PC, marchés de travaux, contrat de VEFA et aux règles de l’art), du bien livré.

L’établissement d’un tel PV de livraison lui sera également utile en cas de contrôle par les services de l’Etat (CRC), dont la période d’exercice a été portée par la Loi ELAN de 3 à 6 ans après l’achèvement des travaux.

Nous vous invitons à consulter le modèle de PV de livraison (et sa grille annexe) établi par la FPI en ce sens.