Opération de réhabilitation de l'immeuble 49-53 Boulevard des Dames à Marseille

À Marseille, un ancien immeuble de bureaux devient hôtel urbain, rooftop et coworking

Sur le boulevard des Dames, au cœur d’Euroméditerranée, BNP Paribas Immobilier Promotion mène une opération de reconversion d’envergure : transformer un ancien ensemble de bureaux en un programme hôtelier et tertiaire ouvert sur la ville. L’immeuble, issu de la fusion de trois bâtiments construits entre 1901 et 1971, est intégralement réhabilité pour accueillir un hôtel de 237 chambres, trois étages de coworking, un rooftop panoramique au 9e étage, une terrasse avec bassin au 8e, et un commerce en rez-de-chaussée, avec maintien de la pharmacie existante.

Porté par le groupement d’architectes Gensler SAS – Claire Fatosme & Christian Lefevre, le projet redonne une nouvelle vie à cet ensemble autrefois cloisonné et impénétrable. L’intervention architecturale repose sur un traitement de façade mixte, alliant modules de céramique texturés, pierre naturelle calcaire et enduit patrimonial pour le volume central. Le 9e étage, reconstruit, intègre discrètement les équipements techniques sous une toiture inclinée en zinc-quartz.

L’organisation intérieure a été entièrement repensée pour fluidifier les circulations verticales, harmoniser les altimétries et créer une programmation cohérente : les chambres d’hôtel (de 14,5 à 26 m²) occupent les étages supérieurs, les espaces de coworking s’installent aux trois premiers niveaux, et les équipements communs (restaurant, bar, bassins) s’ouvrent vers l’extérieur. Le rooftop, d’une surface de 315 m², sera accessible aux non-résidents et offrira une vue panoramique sur Marseille et la mer.

Les travaux, débutés mi-2023, s’achèveront début 2026. La réhabilitation implique un curage complet, le désamiantage de l’enveloppe, la démolition partielle des planchers et la conservation renforcée de structures existantes. Les nouvelles cages d’escalier et noyaux techniques sont réalisés en béton armé. Les travaux de second œuvre incluent la mise en conformité des réseaux, l’isolation, les réseaux CVC et CFO/CFA, ainsi que les installations de sécurité. Les aménagements spécifiques des chambres, espaces communs et coworking sont pris en charge par l’hôtelier RUBY HOTELS, pour qui ce sera la première implantation française.

L’opération vise la certification BREEAM Refurbishment and Fit Out 2015 niveau Very Good et un gain de 30 % par rapport au seuil RT 2012. Elle est raccordée au réseau Thassalia pour les besoins en chaud/froid sanitaire, reposant sur une énergie marine renouvelable. La gestion technique du bâtiment (GTB) permet une optimisation des consommations, associée à des équipements de ventilation performants.

Le projet répond également à une ambition environnementale affirmée. Une surface végétalisée de 35 m² a été aménagée sur l’avenue Robert Schuman, en remplacement d’un ancien enrobé, avec des espèces méditerranéennes locales. Des jardinières plantées et des équipements favorisant la biodiversité (nichoirs, hôtel à insectes) complètent l’installation sur les terrasses supérieures.

La reconversion se distingue aussi par une densification optimisée du bâti existant : rationalisation des volumes, réduction des trames de bureaux, augmentation des capacités d’accueil. Le changement de destination permet ainsi d’apporter une nouvelle mixité d’usages, contribuant à l’attractivité et à l’animation du quartier, en lien avec la stratégie de construction durable portée par la Ville de Marseille.