Bien analyser le terrain et sécuriser l'acquisition foncière

• Analyser le terrain du point de vue des règles d'urbanisme, fiscales et environnementales
• Faire un état des lieux de la situation juridique et fiscale du vendeur 
• Inventaire et identification des documents d’urbanisme
• Optimiser la constructibilité du foncier
• Sécuriser l'achat du terrain

Audit du terrain : Les démarches préalables nécessaires

• Inventaire des lois et identification des documents d’urbanisme
• Confrontation de la localisation du terrain et de son dimensionnement physique aux règles d’urbanisme et identification des contraintes de voisinage
• Individualisation et identification des titulaires du droit de disposer
• Audit environnemental : ICPE, sols pollués, traitement des déchets, coûts de la dépollution, biodiversité > éviter, réduire, compenser
• Les situations assimilables à de la corruption (lutte contre la corruption)

Délimitation foncière de l’opération

• Détachement parcellaire préalable d’une emprise préexistante
• Prise en compte d’une assiette foncière globale dans le cadre d’une pluralité de maîtrise d’ouvrage

Amélioration et adaptation de la norme juridique

(procédure d’évolution du PLU)

• Révision générale ‐ révision « allégée »Modification de droit commun – modification simplifiée ‐ Mise en compatibilité avec un projet présentant un caractère d’intérêt général
• Procédure intégrée pour le logement
• Prisme environnemental (PPRI, limitations des émissions de CO2, érosion des sols, îlots de chaleur, désimperméabilisation, renaturation)
• Zéro artificialisation nette et documents d’urbanisme

Audit fiscal du projet

• TVA & Plus values immobilières dues par le vendeur
• TVA/ marges
• Fonds friches
• Taxe sur les cessions à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles (article 1529 du CGI)
• Modifications apportées par la loi de finances 2021Renforcement de la taxe d’aménagement & Participation des constructeurs

Signature de l’avant‐contrat

• Choix de l’avant‐contrat : PUV ou PSV
• Détermination des modalités de paiement du prix
• Garantie de paiement de l’acompte ou de l’indemnité d’immobilisation
• Stipulation des conditions suspensives
• La gestion des délais de réalisation de l’avant‐contrat

Contact :

ESPI / Sonia FERREIRA
Conseillère formation
s.ferreira@groupe-espi.fr
Tel :  06 85 57 89 06