VEFA sociales : laisser plus de liberté aux acteurs
Il y a quelques jours, le ministre du Logement a répondu à une question parlementaire (vieille de près de deux ans…) qui l’interrogeait sur les pratiques des collectivités locales délégataires des aides à la pierre en matière de VEFA sociales - Question N° 6603 - (en 2018, 60 % des nouveaux logements sociaux étaient couverts par cette délégation). La députée relevait en particulier qu’il était exigé des promoteurs le respect de contraintes techniques très fortes et très précises (jusqu’à « l’ergonomie des paillassons »), et de plafonds de prix qui pouvaient être très bas (moins de 2000 € dans le Var, par exemple).
La réponse du Ministre dénote une forme de méconnaissance de la réalité du terrain. Elle affirme en effet que l’encadrement technique et financier des VEFA sociales est « dans la majorité des cas » négocié localement. Or nous savons que la vraie négociation est plus souvent l’exception que la règle.
Il ne s’agit pas ici de savoir si les VEFA sociales sont, ou non, une bonne chose : voulues ou subies, elles font de toute façon partie de la réalité quotidienne des promoteurs. Sans nous, l’Etat ne pourrait pas se réjouir d’avoir agréé pratiquement 100 000 logements sociaux neufs en 2018. Mais pour qu’elles le restent, il faut qu’elles soient économiquement soutenables, et c’est précisément là que les conditions posées par les collectivités locales peuvent être problématiques. D’ores et déjà, dans certains territoires, l’effet de ciseau entre des coûts de production qui augmentent et des prix plafonnés trop bas commence à pénaliser la sortie des programmes. A terme, la production sociale et privée pourrait être mise en péril, à plus forte raison dans un contexte où de nouvelles servitudes commencent de fait à se généraliser, pour l’accession « maîtrisée » ou le bail réel solidaire.
La réponse ne passe pas par un cadrage national, mais au contraire par une plus grande liberté de négociation laissée au cas par cas au promoteur et à son client HLM, en fonction de l’équilibre économique du projet, des besoins du territoire etc. C’est d’ailleurs déjà le cas là où les aides à la pierre sont accordées … par l’Etat lui-même, à commencer par une large part de l’Île-de- France.
