Les enseignements des villes moyennes
Le programme « Action cœur de ville » a été lancé en décembre 2017 pour dynamiser 222 villes moyennes. Nous avons désormais le recul suffisant pour en tirer des enseignements intéressants pour la promotion immobilière et son avenir, tant ce Plan semble devoir s’inscrire dans les priorités de l’Etat pour la politique du logement : moins de métropolisation, plus de rénovation et plus de sobriété foncière.
Les chiffres révèlent une réalité qui relève de l’évidence : produire du logement dans ces villes est très difficile. En dépit des moyens colossaux mis en œuvre (5 Md€ sur 5 ans), via des financements de la Banque des territoires, de l’ANAH, d’Action logement ou de l’Etat via le dispositif Denormandie, force est de constater que les volumes restent modestes : Action Logement parle ainsi, pour ce qui le concerne, de moins de 10 000 logements en production. En outre, ces logements sont très majoritairement tournés vers le locatif, pour des ménages modestes et très modestes – reflet des acteurs mobilisés : SEM locales et organismes HLM, pour une grande part.
On peut en tirer deux séries d’enseignements pour la promotion immobilière :
- ACV fonctionne essentiellement en acquisition-amélioration et en rénovation, qui sont des opérations complexes, coûteuses et difficiles. Pour répondre aux besoins de logement des Français, qui restent prégnants, cette offre restera quantitativement limitée : il faudra donc maintenir la production neuve, en particulier là où l’emploi se localise. Transformer des locaux en logements et résorber la vacance est nécessaire et bienvenu, mais les besoins vont bien au-delà.
- ACV fonctionne bien là où plusieurs conditions sont réunies : des élus locaux visionnaires et volontaristes, une vision à l’échelle du quartier plutôt que de la parcelle, une combinaison des approches « commerce » et « habitat », le recours à tous les leviers existants (BRS, Denormandie etc.) pour répondre à la diversité des besoins. Autant de conditions qui trouvent et trouveront de plus en plus à s’appliquer à nos projets.
Le programme Action cœur de ville délivre un enseignement-clé : dans ces territoires, sur ce type d’opération, il n’y a pas aujourd’hui de modèle économique sans un très fort investissement public, sur les projets eux-mêmes et sur tout ce qui les environne.
Moralité : le développement d’ACV n’invalide pas le mode actuel de production de logements, il le complète. Pour répondre aux besoins des Français, toutes les réponses sont bonnes à prendre !
