25 mai 2022

Nationale

Fiscalité

FIL D'ACTUALITE : Quels sont les critères à respecter pour bénéficier du Pinel + ? Les plafonds de loyer actualisés sont-ils parus ?

Vous êtes nombreux à nous solliciter sur le dispositif Pinel + et ses conditions d’octroi (QPV, critères de performance énergétique, ….).

 

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Les logements situés en QPV peuvent-ils bénéficier du Pinel+ sans respecter les critères cumulatifs de qualité d’usage et de performance énergétique et environnementale renforcée ?

OUI, s’ils sont bien dans un QPV situé dans une commune éligible à la RI Pinel.

Si l’article 168 de la LF 2021 est venu diminuer les taux de la réduction d’impôt Pinel pour les acquisitions réalisées en 2023 et 2024, il a prévu que ces taux dégradés « ne s'appliquent pas aux logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation, dont les critères sont définis par décret [cf. décret n°2022-384 du 17 mars 2022]».

Partant, pour des acquisitions réalisées en 2023 ou 2024, le bénéfice du taux plein de la RI Pinel est accordé aux logements SOIT situés en QPV, SOIT répondant aux critères cumulatifs de qualité d’usage et de performance énergétique et environnementale définis dans le décret du 17 mars 2022.

En d’autres termes, le cumul des critères de qualité d’usage ET de performance énergétique et environnementale n’est pas applicable aux logements situés dans les QPV. Lesdits logements peuvent donc bénéficier du taux plein de la réduction d’impôt (c’est-à-dire du Pinel+) sans les respecter.

Etant enfin précisé :

  • D’une part que ces logements doivent être situés DANS le QPV, et non dans les périmètres alentours (donc pas dans les 300-500m visés par l’article 278 sexies du CGI) ;
  • D’autre part que le QPV lui-même doit être compris dans une commune éligible à la RI Pinel (Abis, A et B1) ainsi qu’il ressort des échanges entre la FPI et les services de l’ancien ministère en charge du logement, dans l’attente de la publication des commentaires de l’administration fiscale.

 

 

L’application du Pinel+ aux QPV en 2024 est-elle garantie ?

NON, les contrats de ville devant à l’heure actuelle s’achever le 31 décembre 2023.

Certes, l’article 168 de la LF 2021 vise uniquement les « logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville », sans la précision « faisant l’objet d’un contrat de ville » (que l’on retrouve au contraire dans l’article 278 sexies du CGI). Il ne fait donc pas le lien entre QPV et contrat de ville.

Néanmoins, par prudence, il convient de considérer qu’en l’absence de contrat de ville (lesdits contrats ayant été prorogés jusqu’au 31 décembre 2023), il n’y aurait plus de QPV.

Etant cependant précisé :

  • En premier lieu, qu’il est probable que ce dispositif QPV/contrats de ville soit prorogé, ou bien qu’un dispositif comparable prenne la suite, dans la mesure où il s’agit d’une politique sociale et de rénovation urbaine que l’on imagine mal prendre fin ;
  • En second lieu, que la réponse à cette question figurera peut-être dans une prochaine actualisation du BOFIP dédié à la réduction d’impôt Pinel.

Quoi qu’il en soit, à l’heure actuelle, par souci de prudence, il convient de considérer que pour bénéficier du Pinel + en QPV, l’acte de vente (fait générateur) doit être signé au plus tard le 31 décembre 2023.

 

 

En présence d’une demande de PC déposée avant le 1er janvier 2022, peut-on arguer du respect des seuils 2025 de la RE 2020 pour bénéficier du Pinel+ ?

NON selon une lecture stricte des textes qui prévoient d’autres critères dans cette configuration.

En dehors des QPV, peuvent bénéficier des taux plein du Pinel pour des acquisitions réalisées en 2023 et 2024, les logements qui satisfont cumulativement des critères (1) de qualité d’usage et (2) de performance énergétique et environnementale renforcée.

Or, à la lecture du décret n°2022-384 du 17 mars 2022, il apparait que les exigences de performance énergétique et environnementale varient selon, d’une part la date de signature de la VEFA, mais également d’autre part la date de dépôt de la demande de PC. Sur ce dernier point, le décret fait une distinction entre les PC déposés avant le 1er janvier 2022 et les PC déposés après le 1er janvier 2022.

Dès sa notice, il précise en effet que « Par dérogation, pour les logements acquis en 2023 et 2024 dans le cadre d'une opération de construction dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022, date d'entrée en vigueur de la réglementation environnementale des nouvelles constructions de bâtiments (RE 2020), des dispositions spécifiques sont toutefois prévues : elles supposent le respect des critères fondés sur le référentiel E+C- utilisé pour préfigurer la RE 2020 et d'une classe A du DPE au sens de l'article L. 173-1-1 du CCH ».

Autrement dit, dans son article 2, le décret du 17 mars 2022 fixe :

  • D’un côté, les critères de performance énergétique et environnementale à respecter en cas de demande de PC déposée avant le 1er janvier 2022 (cf. Expérimentation E+/C- : E3 ou E4 et C1 ou C2 + DPE A) ;
  • De l’autre côté, les critères de performance énergétique et environnementale à respecter en cas de demande de PC déposée après le 1er janvier 2022, avec ici une nouvelle distinction selon la date d’acquisition du bien (Seuils 2025 de la RE 2020 pour les actes de vente signés en 2023, et Seuils 2025 de la RE 2020 + DPE A pour les actes de vente signés en 2024).

 

Ainsi, les seuils 2025 de la RE 2020 ne s’appliquent pas aux opérations ayant fait l’objet d’une demande de PC déposée avant le 1er janvier 2022, mais après cette date. Les logements ayant fait l’objet d’une demande de PC déposée avant le 1er janvier 2022 sont en effet soumis à des exigences qui leur sont spécifiques, et qui découlent de l’expérimentation E+/C- (E3 ou E4 et C1 ou C2) + DPE A.

En conclusion, aux termes du décret, il ne semble donc pas possible de bénéficier du Pinel+ en présence d’une demande de PC antérieure au 1er janvier 2022 qui respecterait les critères prévus dans ce texte. Toutefois, dans le cas où les seuils 2025 de la RE 2020 auraient été anticipés, la FPI a saisi les services compétents sur le bénéfice du Pinel +. Nous vous tiendrons informés via la newsletter dès réception d’une réponse.

 

 

Les distinctions selon les dates de dépôt de la demande de PC et d’acquisition du bien sont-elles propres au critère de performance énergétique et environnementale renforcée ?

OUI, on ne les retrouve pas concernant les critères cumulatifs de qualité d’usage.

Si, hors QPV, les logements éligibles au Pinel+ sont ceux qui satisfont cumulativement des critères de qualité d’usage et de performance énergétique et environnementale renforcée, seules ces dernières exigences sont variables selon la date d’acquisition du bien et celle de dépôt de la demande de PC.

En effet, l’article 2 du décret du 17 mars 2022 (article relatif aux critères de performance énergétique et environnementale) prévoit d’une part une dérogation pour les logements acquis en 2023 et 2024 dans le cadre d’une opération de construction dont la demande de PC a été déposée avant le 1er janvier 2022, avec des exigences particulières en matière de performance énergétique et environnementale. Il fait d’autre part une distinction, pour les seuls PC déposés après cette date, en fonction de la date de signature de la VEFA, en exigeant un critère supplémentaire pour les actes signés en 2024, à savoir un DPE A (en plus des seuils 2025 de la RE 2020 déjà exigés pour les actes signés en 2023 avec PC déposé après le 1er janvier 2022).

Au contraire, l’article 3 du décret relatif aux critères cumulatifs de qualité d’usage n’opère pas de telles distinctions, et dispose de manière générale que « Les logements mentionnés au II de l'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 présentent les caractéristiques d'usage et de confort suivantes :

1° une surface minimale suivant la typologie du logement définie en annexe 3 au présent décret, exprimée en surface habitable au sens des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2° l'existence d'espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d'une surface minimale suivant la typologie du logement définie en annexe 4 au présent décret ;

3° l'existence d'une ouverture sur l'extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins deux façades d'orientations différentes pour les logements de type « trois pièces (T3) » et plus ».

En d’autres termes, pour les critères de qualité d’usage, non seulement il n’y a pas de distinction selon que la VEFA est signée en 2023 ou en 2024, mais surtout, la date de dépôt de la demande de PC est indifférente. A partir du moment où la vente est signée en 2023 ou 2024, ce sont les critères cumulatifs ci-dessus littéralement rapportés qui doivent être respectés (en plus des critères de performance énergétique et environnementale renforcée) pour ouvrir droit au Pinel +, et ce quand bien même le PC aurait été déposé avant le 1er janvier 2022. Il n’y a en effet ici pas d’autres critères qui seraient propres à ces PC déposés avant cette date.

En conclusion, si un client signe sa VEFA en 2023 ou 2024 et que le logement ne respecte pas les critères de qualité d’usage du Pinel+ figurant dans l’article 3 du décret du 17 mars 2022, il ne bénéficiera que des taux minorés, quelle que soit la date de dépôt de la demande de PC (sauf si ledit logement est dans un QPV situé dans une commune éligible au Pinel).

 

 

Une tolérance est-elle prévue en cas de recours contentieux contre un PC ayant décalé à 2023 la signature de VEFA devant initialement être conclues avant ?

NON, le décret du 17 mars 2022 ne prévoit pas de telle dérogation.

D’un côté, pour bénéficier des taux pleins du Pinel pour des acquisitions en 2023 et 2024, les logements situés en dehors d’un QPV doivent respecter cumulativement des critères de qualité d’usage et de performance énergétique et environnementale renforcée.

D’un autre côté, des VEFA qui étaient initialement destinées à être signées avant le 1er janvier 2023 peuvent, en cas de recours contentieux exercé à l’encontre du PC, être décalées, et in fine régularisées en 2023 voire en 2024.

Dans une telle configuration, si les critères précisés dans le décret du 17 mars 2022 ne sont pas remplis, les logements ne pourront bénéficier que des taux dégradés du Pinel. En effet, l’article 199 novovicies vise bien des taux réduits pour les acquisitions réalisées en 2023 et 2024, et l’article 168 de la LF 2021 indique que ces taux réduits ne s’appliqueront pas en cas de respect d’un certain niveau de qualité (ni en QPV). Cette référence aux acquisitions est d’ailleurs logique, dans la mesure où lorsque le logement est vendu en VEFA, le fait générateur est l’acte de vente.

Or, le décret du 17 mars 2022 définissant les critères cumulatifs à remplir ne prévoit aucune dérogation, ni aucune tolérance relative à un quelconque recours contre le PC. Certes, il énonce des critères de performance énergétique et environnementale différents selon que la demande de PC est déposée avant ou après le 1er janvier 2022. Mais à aucun moment il n’exonère du respect des critères certaines VEFA signées hors QPV en 2023 ou 2024, ni au motif d’un recours contre le PC alors que les VEFA auraient normalement dû être signées avant et donc non soumises à l’article 168 de la LF 2021, ni en raison d’un quelconque autre motif.

Ainsi, si des VEFA sont signées en 2023 du fait d’un recours contre le PC, alors qu’en l’absence de tout recours, elles auraient pu être conclues antérieurement, elles sont concernées par les critères posés par le décret. A défaut de les respecter, les logements concernés ne pourront donc bénéficier que des taux dégradés du Pinel.

 

 

Les critères du Pinel+ en Outre-Mer sont-ils toujours en attente à ce jour ?

OUI.

Le décret du 17 mars 2022 ne porte que sur la France métropolitaine. En revanche, l’Outre-Mer est bien concerné par la diminution des taux de réduction d’impôt, ainsi que par le II de l’article 168 de la LF 2021 selon lequel ces taux réduits « ne s'appliquent pas aux logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation, dont les critères sont définis par décret ».

En conclusion, si l’Outre-Mer est effectivement concerné par le Pinel+, à ce jour, les critères à respecter pour pouvoir bénéficier du taux plein en Outre-Mer pour des acquisitions en 2023 et 2024 ne sont pas connus.

Etant cependant précisé que la FPI Réunion et la FPI France ont bien identifié ce sujet. Nous ne manquerons donc pas de tenir au courant les adhérents dès que nous en saurons plus sur ces critères spécifiques à l’Outre-Mer.

 

 

Comment informer les réservataires sur la situation du logement au regard du Pinel+ ?

En ne s’avançant pas trop en cas de doute sur le respect des critères.

En application du décret n°2019-1426 du 20 décembre 2019, le client réservataire doit indiquer expressément dans le contrat de réservation son intention de demander ou non le bénéfice de la RI Pinel.

A partir de là, s’il précise vouloir effectivement en bénéficier, le promoteur vendeur en VEFA ne pourra plus l’ignorer, ce qui entraine dans tous les cas (même avant le Pinel+) une obligation d’information renforcée se traduisant idéalement par la remise d’un document d’information mentionnant les conditions, droits et obligations en vue du bénéfice de la RI Pinel.

Appliquée au Pinel+, cette obligation d’information nécessitera de rappeler tout d’abord aux clients le principe des taux minorés en 2023 et 2024 et l’existence de critères permettant de bénéficier du taux plein. Ensuite, concernant la situation du bien réservé par rapport à ces critères et la conclusion sur les taux de réduction applicables, le promoteur-réservant devra être prudent, et ne s’avancer quant à une éligibilité du logement aux critères du Pinel+ que s’il est véritablement sûr de lui. Dans le cas contraire, c’est-à-dire en cas de doute sur ces critères, il conviendra d’être vigilant lors de la commercialisation.

Enfin, dans l’hypothèse d’un logement dont le promoteur-réservant serait certain qu’il n’est pas éligible au Pinel+, il faudra bien entendu ne pas employer de formules conduisant à faire du bénéfice du taux plein de la RI Pinel une condition déterminante du consentement du client.