Acheter un logement neuf

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Contrat de réservation 
C’est le contrat par lequel le promoteur s’engage à réserver un logement neuf dans un immeuble en cours de construction au futur acquéreur, qu’on appelle le « réservataire ». En contrepartie de cette réservation, le réservataire verse au promoteur, qu’on appelle « le réservant », un dépôt de garantie. 

Copropriété
Un immeuble collectif est dit en copropriété, dès lors qu’il est détenu par au moins deux propriétaires distincts. Il est, par conséquent, soumis à une règlementation spécifique et plus précisément la loi du 10 juillet 1965. A ce titre, la vie de la copropriété et l’utilisation des logements et des parties communes sont régies par le règlement de copropriété. La gestion de la copropriété est confiée au Syndic de copropriété, qui peut être un professionnel ou un Syndic bénévole. Le Syndic rend compte au Conseil Syndical, constitué de copropriétaires et responsable devant l’Assemblée Générale des copropriétaires, qui doit se réunir au minimum une fois par an.   

Dépôt de garantie 
Il s’agit de la somme versée par l’acquéreur, ou réservataire, lors de la signature du contrat de réservation, qui sera imputée sur le prix de vente en cas d’acquisition ou restituée si la vente n’est pas conclue. Son montant dépend de la date à laquelle l’acte de vente (VEFA) sera conclu : le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an ; ce pourcentage est limité à 2% si ce délai n'excède pas deux ans ; aucun dépôt ne peut être exigé si ce délai excède deux ans. Le cas échéant, son montant peut être fixé de manière forfaitaire. Cette somme est sécurisée sur un compte extérieur au promoteur. Elle est indisponible, incessible et insaisissable jusqu'à la conclusion du contrat de vente.

Frais de notaire
L’achat d’un logement, neuf ou existant, donne lieu au versement de « frais de notaire ». Les frais de notaire sont en fait composés de taxes versées aux collectivités (droit d’enregistrement et d’émoluments au profit du notaire, notamment pour la rédaction de l’acte). 
Lors de l’acquisition d’un logement neuf, le taux de taxe applicable est un taux réduit fixé à  0, 715%.
En cas de prêt, des frais supplémentaires sont perçus pour sécuriser l’établissement prêteur (frais de caution ou d’hypothèque). 

Garanties des constructeurs
Le promoteur, en tant que vendeur en l’état futur d’achèvement, est tenu à plusieurs garanties légales à l’égard de l’acquéreur : la garantie des vices et des défauts de conformité apparents, la garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d’équipement de l’appartement et des parties communes (ex. : porte de parking, volets roulants, etc.) et la garantie décennale qui couvre les désordres portant atteinte à la solidité ou la destination de l’immeuble. 

Garantie financière d’achèvement
Cette garantie obligatoire est due par le promoteur, en tant que vendeur en l’état futur d’achèvement, pour assurer aux acquéreurs le financement de l’achèvement de la construction, en cas de défaillance du promoteur en cours de réalisation de l’immeuble.
Elle est souscrite auprès d’un établissement bancaire ou d’une compagnie d’assurance, qui se portent garants auprès de l’acquéreur. 

Investissement locatif
L’acquisition d’un logement neuf en vue de sa location permet de bénéficier d’une réduction d’impôt (ex. : Pinel, Censi-Bouvard) ou d’autres avantages fiscaux (ex. : TVA au taux réduit pour les logements neufs acquis avec un prêt locatif social), sous réserve du respect de conditions de loyer et/ ou ressources.

Livraison
Acte par lequel le vendeur en l’état futur d’achèvement remet les clés à l’acquéreur afin qu’il en prenne possession. En VEFA, la livraison est conditionnée au paiement du solde du prix (5%) et à l’établissement, si nécessaire, d’un procès-verbal mentionnant des réserves (cf. ci-dessous).

Prêts immobiliers aidés
En complément de votre prêt principal, l’acquisition d’un logement neuf peut vous permettre de bénéficier de prêts aidés selon votre niveau de ressources et le lieu de situation de votre logement, comme par exemple le prêt taux zéro (PTZ), le prêt social de location-accession (PSLA), le prêt à l’accession sociale (PAS), etc. 

Promoteur
Le promoteur immobilier est la personne morale qui prend l’initiative de réaliser un projet immobilier (logement, commerce, bureaux, résidence avec services, …) et en supporte les risques, en rassemblant toutes les compétences et entreprises nécessaires (géomètre, architecte, entreprises de bâtiment, bureaux d’études, …) à la réalisation d’un programme immobilier. 

Réception 
A l’occasion de la réception, le promoteur et l’(les) entreprise(s) qui a(ont) participé à la construction de l’immeuble prennent acte de l’achèvement des travaux. La réception constitue le point de départ des garanties des constructeurs.

Réserves
L’acquéreur qui constate des malfaçons lors de la livraison de son appartement, doit les consigner dans le procès-verbal de livraison, pour permettre au promoteur de solliciter les entreprises concernées pour y remédier. De même, s’agissant des parties communes, le Syndic provisoire est en charge de les réceptionner et d’établir un procès-verbal mentionnant d’éventuelles réserves. 

TVA
Le taux de TVA afférent à la vente d’un logement neuf est actuellement de 20%. Toutefois, lorsque l’acquisition porte sur un logement situé en zone ANRU ou dans les quartiers prioritaires de la ville, la TVA est perçue au taux réduit de 5,5%. Peuvent également bénéficier de la TVA au taux réduit les acquisitions de logements neufs financées par un prêt locatif social, un prêt social de location-accession, etc. 

Travaux modificatifs acquéreurs
L’acquéreur d’un logement sur plans peut demander la modification des certaines caractéristiques de son bien (cloisons intérieures, nombre et emplacement des prises,…), sous réserve du respect de la réglementation et des normes de construction en vigueur.

VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
La VEFA, ou vente sur plans est conclue par acte devant notaire, par lequel l’acquéreur devient propriétaire des constructions au fur et à mesure et de l’avancement des travaux et du règlement. 
La VEFA est en outre un contrat réglementé, destiné à protéger l’acquéreur immobilier. L’acquéreur d’un logement neuf en VEFA bénéficie de garanties légales que n’offre pas l’acquisition d’un logement ancien.